PCC, VAT 8% czy 23% – jakie podatki płacimy, kupując lokal mieszkalny lub użytkowy i jak ich uniknąć?

Dzisiaj przyjrzymy się podatkom, które musimy zapłacić, kiedy kupujemy nieruchomość. Będą one inne w zależności od tego, czy kupujemy nieruchomość z rynku wtórnego czy pierwotnego. Sprawdź, kiedy i jak zapłacisz konkretny podatek.

Czy można kupić mieszkanie bez podatku?

Nie. Czasem mieszkania z rynku pierwotnego są reklamowane jako mieszkania bez podatku. W pewnym sensie jest to prawda, bo rzeczywiście większość z nas kupi mieszkanie bez płacenia podatku PCC – czyli podatku od czynności cywilnoprawnych. Jednak nie ominą nas inne podatki. Jakie? Czytaj dalej!

PCC – czym jest podatek od czynności cywilnoprawnych i kto nie musi go płacić?

PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych to podatek, który zapłacimy, kupując nieruchomość z rynku wtórnego. Wynosi on 2% i pobierze ją od nas notariusz w dniu podpisania umowy sprzedaży. Przy podpisaniu umowy przedwstępnej nie płacimy podatku. 

PCC nie muszą płacić osoby, które pierwszy raz kupują mieszkanie. Z tej ulgi wykluczone są osoby, które kiedyś miały ponad 50% udziału w jakimkolwiek mieszkaniu – np. ofiarowanym w darowiźnie lub spadku. Nawet jeśli było to wiele lat wcześniej i dana osoba nigdy w nim nie mieszkała.

W przypadku małżeństwa obydwie strony muszą kupować mieszkanie pierwszy raz. Oczywiście tylko, jeśli nabywają nieruchomość do majątku wspólnego.

Uwaga! Jeśli kupujesz mieszkanie o zaniżonej cenie rynkowej – np. w związku ze stanem technicznym mieszkania, udokumentuj stan nieruchomości w dniu sprzedaży. Fiskus, kiedy zobaczy ofertę poniżej ceny rynkowej może podważyć wysokość opodatkowania i wezwać cię do określenia realnej kwoty. Jeśli nie będzie się z twoją wyceną zgadzać, może wysłać rzeczoznawcę. Jeśli orzecze on, że cena nieruchomości powinna być przynajmniej o 33% wyższa, to będziesz musiał zapłacić różnicę w podatku + koszty rzeczoznawcy.

Na kredyt zapłacisz PCC dwa razy! Nawet jeśli kupujesz na rynku pierwotnym!

Na szczęście PCC od ustanowienia hipoteki to niska kwota.

• 19 zł od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności o nieustalonej wysokości i
• 0,1% od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności istniejących, liczony od kwoty zabezpieczonej wierzytelności.

Zwykle pobierane jest 19 pln, ze względu na to, że trudno ustalić, ile fizycznie będzie wynosił cały kredyt. 

Płaci się tę kwotę u notariusza, ale trzeba pamiętać, żeby w ciągu 14 dni wysłać deklaracje PCC 3 do odpowiedniego Urzędu Skarbowego.

Mieszkanie od dewelopera – jaki VAT?

„Mieszkanie bez podatku” – taki hasło czasem widzimy na billboardach oferujących mieszkania z rynku pierwotnego. Jednak nie do końca jest to prawda. Kupując mieszkanie na własny użytek nie zapłacimy PCC. Chyba, ze w jednej nieruchomości gruntowej kupimy 6 mieszkań lub więcej. Wtedy zapłacimy PCC 6%. Większości osób kupujących mieszkanie to nie dotyczy.

Każdy kupujący na rynku pierwotnym zapłaci VAT. Deweloperzy maja obowiązek ujmować VAT w cenie mieszkania.

Cena, którą widzimy w ofercie dewelopera powinna zawierać już ten podatek, bo odprowadza go deweloper.

Jaką stawkę zapłacimy, to zależy od kilku rzeczy.

Lokale mieszkalne 

• Do 25 – 150m2 w przypadku mieszkań 
• Do 300m2 w przypadku domów

Przysługuje dla nich stawka 8% VAT. Dla większych nieruchomości stawka jest 23%.

Lokale poniżej 25m2, czyli tzw. mikrokawalerki nie są lokalami mieszkalnymi, tylko lokalami użytkowymi, więc na nie również jest stawka 23%.

Lokale użytkowe to nie tylko mikrokawalerki czy lokale usługowe, ale również:

• Garaże
• Komórki lokatorskie

Na nie stawka jest 23%. Dlatego deweloperzy chętniej obniżą cenę parkingu niż mieszkania.

Jak ominąć VAT przy kupnie mieszkania z rynku pierwotnego?

Czy płatnik VAT może rozliczyć VAT z mieszkania?

Jeżeli wykorzystujesz lokal pod swoją działalność, na najem krótkoterminowy lub na cele niemieszkalne i doliczasz VAT, to możesz go rozliczyć.

Trzeba jednak pamiętać o obowiązku tzw. dziesięcioletniej korekty, której trzeba będzie dokonać, jeśli ten wynajem z VAT-em skończy się przed upływem 10 lat. Oznacza to obowiązek zwrotu odliczonego wcześniej VAT w proporcji wyznaczonej okresem wykorzystania lokalu do czynności ovatowanej. Czyli jeśli wynajmowaliśmy przez 5 lat z 10, to musimy zwrócić połowę.

Mieszkanie w spadku – czy musze zapłacić podatek?

Z podatku zwolniona jest najbliższa rodzina, czyli I grupa podatkowa. Trzeba pamiętać, żeby do Urzędu Skarbowego złożyć deklarację SDZ2. Jeżeli zapomnimy to zrobić w ciągu 6 miesięcy, to trzeba będzie rozliczyć podatek składając deklarację SD3 – tak jak pozostałe grupy podatkowe.

Sam podatek naliczy nam notariusz

I grupa podatkowa – najbliższa rodzina:

mąż lub żona, zstępni np. córka, syn, wnuczka, wnuk, prawnuczka, prawnuk, wstępni np. matka, ojciec, babcia, dziadek, prababcia, pradziadek, brat lub siostra, ojczym lub macocha, pasierbica, pasierb, zięć (mąż córki), synowa (żona syna),teściowie (rodzice męża, rodzice żony).

II grupa podatkowa – dalsza rodzina:

dzieci, wnuki i prawnuki rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, na przykład siostra twojego ojca, małżonkowie rodzeństwa, na przykład mąż twojej siostry, małżonkowie rodzeństwa małżonka – na przykład masz żonę, która ma brata, chodzi wtedy o jego żonę, rodzeństwo małżonka, małżonkowie wnuków i prawnuków, dzieci, wnuki, prawnuki i małżonkowie pasierbów i pasierbic.

III grupa podatkowa – reszta rodziny i osoby obce.

Spadkobierca nie zapłaci także podatku od spadku, jeśli wartość spadku nie przekracza kwoty wolnej od podatku. Kwota wolna od podatku zależy od tego, w której grupie podatkowej znajduje się spadkobierca. I tak:

• Dla osób z I grupy podatkowej kwota wolna od podatku wynosi 36 120 zł.
• Dla osób z II grupy podatkowej kwota wolna od podatku wynosi 27 090 zł.
• Dla osób z III grupy podatkowej kwota wolna od podatku wynosi 5 733 zł.

Wszystko o sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku pisaliśmy tutaj:

Podatki od zakupu nieruchomości – podsumowanie

Na rynku pierwotnym płacisz VAT w cenie mieszkania. Na rynku wtórnym płacisz PCC 2% u notariusza (chyba, ze kupujesz pierwsze mieszkanie), a jeśli dostajesz mieszkanie w spadku od bliskiej rodziny, to jesteś zwolniony z podatku, ale musisz ten fakt zgłosić na odpowiednim formularzu SDZ2.