Dom do 70m2 bez pozwolenia – sprawdź zasady i zobacz darmowe projekty

Od tego roku mamy możliwość budowania domów bez pozwolenia do 70m2. Jednak od początku roku do sierpnia 2022 zgłoszono do budowy tylko 600 takich domów. Ustawa od początku budziła kontrowersje. Krytykowana była za brak jasnych przepisów dotyczących zbycia nieruchomości i brak obowiązku zatrudniania kierownika budowy, który odpowiada za bezpieczeństwo oddawanego budynku. Kto skorzysta na domach do 70m2, a kto powinien wybudować dom normalnym trybem? Jak wyglądają darmowe projekty domów bez pozwolenia do 70m2 i gdzie je znaleźć?

Domu do 70m2 – jakie domy można budować? Wymagania techniczne

W 2022 wraz z Nowym Ładem została wprowadzona możliwość budowania domów do 70 metrów kwadratowych bez pozwolenia. Łączna przestrzeń użytkowa nie może być większa niż 90m2, budynek może mieć maksymalnie dwie kondygnacje. Liczba budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 m² powierzchni działki.

Ustawa nie zwalnia z obowiązku, w zakresie projektowania i budowy ww. budynków, stosowania wymagań techniczno-budowlanych określonych w warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki ich usytuowanie, czyli m.in zachowania odpowiednich odległości od granic działki inwestycyjnej, gwarantujących ograniczenie obszaru oddziaływania realizowanego budynku do działki, na której zostanie wybudowany.

Decyzje o warunkach zabudowy (WZ) mają być wydawane dla domów do 70m2 w terminie do 21 dni. W uzasadnieniu czytamy, że krótszy termin ma wynikach z powtarzalności tego typu inwestycji.

Czego nie potrzeba do wybudowania domu do 70m2?

– Pozwolenia na budowę

– Kierownika budowy

– Prowadzenia dziennika budowy

Gdzie można budować dom do 70m2?

  • Budowa małych domów musi być zgodna z ustaleniami MPZP miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku wymagać będzie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (WZ).
  • Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy będzie poprzedzone analizą urbanistyczną. Ustawa zakłada przeniesienie z obecnego rozporządzenia sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego. Obszar ten wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów. W przypadku wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m² obszar analizowany został ograniczony do 200 m. Oznacza to, że jeśli w odległości 200 m od terenu inwestycji nie znajduje się zabudowa, to wnioskodawca nie uzyska warunków zabudowy i nie będzie mógł zgodnie z prawem realizować inwestycji.
  • Jak przekazało ministerstwo, wprowadzane ułatwienia nie zwalniają z obowiązku projektowania i realizacji tych budynków w sposób określony w przepisach, w szczególności zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a także zgodnie z zasadami wiedzy technicznej.

Kontrowersje wokół domów do 70m2

Razem ze zgłoszeniem na budowę domu zgłaszający przedstawia deklarację, że buduje dom na własne cele mieszkaniowe. To znaczy, że nie ma w planach go sprzedawać, ani wynajmować. W pierwszych interpretacjach ustawa miała zakazywać najmu lub sprzedaży domu. Miało to sprawić, że korzystać z ułatwień będą ludzie, których nie stać na wybudowanie swojego domu w normalnym trybie. Eliminowałoby to inwestorów, którzy na budowaniu domu chcą się wzbogacić.

Co prawda Główny Urząd Nadzoru Budowlanego zapewnia, że dom w przyszłości będzie można sprzedać lub wynająć, jednak w praktyce o tym, czy nasze zgłoszenia po fakcie zostanie uznane, czy nie, będzie decydował sąd.

Składając dokumenty, bierzemy też na siebie odpowiedzialność za kierownika budowy, jeśli takiego nie zatrudniamy.

Ta niepewność sprawia, że wiele osób, budując dom, wybiera jednak tradycyjny tryb z uzyskaniem pozwolenia na budowę i kierownikiem budowy. Zwłaszcza, że ustawowe 70m2 to jednak niewielka przestrzeń jak na dom jednorodzinny, a koszty, w porównaniu z kosztami, które zwykle ponosimy w związku z budową domu, nie są aż tak znaczące. Czas również nie jest aż tak kluczowy, bo przy budowie tradycyjnego domu liczymy się z tym, że to potrwa przynajmniej rok lub dwa.

Darmowe projekty budynków do 70m2 – wybierz swój projekt

Na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego znajdują się projekty domów spełniających kryteria tej ustawy. Większość projektów występuje w kilku wariantach i jest dostępna za darmo. Baza ta ma zostać jeszcze uzupełniona. Pełne projekty i ich warianty można znaleźć na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Poniżej przestawiamy dostępne projekty.

Projekt Krokus
Projekt Milo 7
Projekt Arch Studio
Projekt Archi Plus
Projekt Castor
Projekt Cube 70
Projekt Czysta Bryła
Projekt Diogenes
Projekt Dom Plus
Projekt Element
Projekt Gazda
Projekt Klata
Projekt Moderna
Projekt Nietypowy
Projekt PS.ARCH
Projekt QUIB
Projekt Świderczuk
Projekt Wisła
Projekt Labo

W artykule wykorzystano zdjęcia z Unspash.com: Luke Stackpole, Jean Carlo Emer

Oraz projekty ze strony GUNB.