Czy w 2022 roku warto kupować lub sprzedawać mieszkanie?

Decyzja o kupnie, sprzedaży i wynajmie mieszkania musi w tym roku brać pod uwagę wiele kryzysowych czynników. Wojna w Ukrainie, szalejąca inflacja i rosnące stopy procentowe – wszystkie te elementy bardzo silnie wpływają na ceny nieruchomości. Dodatkowo koszt materiałów budowlanych w ostatnich dwóch latach znacząco wzrósł. Czasem nawet o kilkaset procent. Pisaliśmy o tym tutaj.

Czy w związku z tym warto się wstrzymywać z kupnem lub sprzedażą mieszkania? Odpowiedź na to pytanie jest złożona. W tym artykule postaramy się przeanalizować jej poszczególne elementy.

Czy ceny mieszkań spadną w 2022 roku? Czy pęknie bańka spekulacyjna?

Wiele osób wieści duże spadki cen mieszkań. Zwykle powołują się oni na stanowisko analityków PKO BP według których spadek cen mieszkań będzie wynosił 5% w skali roku. Ale jest też wielu innych analityków, którzy szacują, że takiego spadku nie będzie. Skrajność poglądów nie dziwi. Żyjemy w czasie, w którym sytuacja na świecie kształtuje się bardzo dynamicznie i nie jest łatwo stawiać poważne diagnozy.

Ceny w drugim kwartale 2022 roku w niektórych miastach wojewódzkich rzeczywiście spadły. Dotyczy to jednak tylko rynku pierwotnego. Musimy pamiętać, że w ostatnim okresie ceny nieruchomości rosły bardzo gwałtownie. Niektóre osoby mówiły nawet o bańce spekulacyjnej na rynku nieruchomości. W tym wypadku wydaje się być to twierdzeniem na wyrost. Wzrosty w ostatnich latach były duże, ale jednak ciągle proporcjonalne do potrzeb klientów. Przypomnijmy definicję bańki spekulacyjnej.

Czym jest bańka spekulacyjna (definicja Charlesa Kindlebergera)?

„gwałtowny i ciągły wzrost cen aktywów, który kreuje oczekiwania dalszego ich wzrostu, przyciągając tym samym nowych inwestorów, zainteresowanych zyskami kapitałowymi.” Z powyższego wynika, że bańka cenowa jest samonapędzającym się mechanizmem, w którym wzrost cen nie jest uzasadniony czynnikami ekonomiczno-finansowymi, a psychologicznymi, np. ciągle rosnącymi oczekiwaniami.”

Wyhamowanie i korekta cen po dużych wzrostach są czymś naturalnym. Spadek na poziomie 5% w skali roku to nie jest jeszcze znacząca obniżka, a wieszczenie krachu na rynku nieruchomości, który byłby konsekwencją pęknięcia bańki spekulacyjnej, wydaje się być w tym wypadku prognozą na wyrost.

Czy warto się wstrzymywać z kupnem mieszkania?

Jeżeli chcemy kupić mieszkanie na rynku pierwotnym, to może się okazać, że w niektórych inwestycjach deweloperzy obniżą ceny mieszkań, które się gorzej sprzedają. Musimy jednak mieć świadomość, że wiele inwestycji zostało zahamowanych przez rosnące ceny materiałów budowanych. Poza tym deweloperzy będą starali się najpierw sprzedać to, co jest na rynku, zanim zaczną budować nowe mieszkania na sprzedaż.

Mniej jest również składanych pozwoleń na budowę, które sprawiają, że w 2023 i 2024 trzeba będzie się liczyć z tzw. luką podażową.

Jeżeli jednak kupujemy mieszkanie z rynku pierwotnego, to niekoniecznie załapiemy się na obniżkę ceny. Dzieje się tak dlatego, że w dobie rosnącej inflacji, wiele osób wycofuje się ze sprzedaży mieszkania, bo pozostawanie z gotówką, która traci każdego dnia na wartości nie ma sensu.

I tu dochodzimy do kolejnego ważnego aspektu.

Na czym polega obecny kryzys na rynku nieruchomości?

Od początku tego roku na rynku nieruchomości obserwujemy znaczący spadek ilości zawieranych umów. Z jednej strony wiele osób traci zdolność kredytową, nawet z miesiąca na miesiąc. Stąd umowy przedwstępne nie są finalizowane. Z drugiej strony osoby, które chciały sprzedać mieszkanie, wycofują je z rynku, bo w niepewnych czasach nieruchomości są jedną z pewniejszych lokat oszczędności.

Ceny na rynku jednak uległy dużemu wyhamowaniu, co właściciele mogą odbierać jako spadek wartości. Ze względu na wysoką inflację realna wartość mieszkania spada, choć nominalna pozostaje bez zmian.

Jest jeszcze jeden aspekt, który sprawia, że w wielu sytuacjach nie opłaca się obecnie sprzedawać mieszkania.

Rynek najmu – czy lepiej jest teraz sprzedać czy wynająć mieszkanie?

Ceny najmu bardzo wzrosły, szczególnie w dużych miastach. Zainteresowanie wynajmem mieszkania jest bardzo duże i jest wręcz za mało mieszkań na wynajem na rynku. W związku z tym wynajęcie mieszkania, którego nie chcemy taniej sprzedawać jest w wielu przypadkach optymalnym wyjściem. Ten duży wzrost wiąże się oczywiście z wojną w Ukrainie, ale też powrotem do normalnego funkcjonowania firm i uczelni, które pracowały zdalnie w trakcie zagrożenia pandemią Covid-19.

Jakie mieszkania mogą być tańsze?

Wspominaliśmy już o tym, że niewielkie spadki dotyczą na razie głównie rynku pierwotnego. Jeżeli jednak scenariusz spadku cen mieszkań będzie się realizował, to trzeba pamiętać, że spadki te będą dotyczyły głównie większych metraży, lub nieruchomości w mniej interesujących lokalizacjach. Jeżeli szukamy mieszkania jedno lub dwu-pokojowego, do tego w atrakcyjnej lokalizacji, to raczej mamy niewielkie szanse na dużą obniżkę ceny.

Finalna decyzja o zakupie mieszkania powinna wynikać z analizy wielu czynników – osobistych, zdolności kredytowych, możliwości inwestowania gotówki, ewentualnych kosztów związanych z wynajmowaniem obecnego lokum. Może się okazać, że nawet jeżeli cena mieszkania spadłaby w najbliższym czasie o prognozowane 5%, to kupując teraz, zaoszczędzimy na najmie, remoncie lub innych usługach, których cena prawdopodobnie wzrośnie w związku z inflacją.

Czy ceny działek będą spadać?

Ceny działek w ostatnich dwóch latach poszły znacząco w górę. Jest drugi czynnik, oprócz wysokich cen materiałów budowlanych, który sprawia, że na rynku pierwotnym będzie pojawiało się mniej mieszkań. Ceny gruntów pod inwestycje budowlane w ostatnich latach wzrosły nawet o kilkadziesiąt procent.

W I kwartale 2022 widać znaczące spowolnienie – szczególnie widoczne w sektorze gruntów pod domy mieszkalne. To znowu ze względu na ceny zarówno materiałów budowlanych, trudność z ich dostępnością, jak i większymi kosztami wybudowania nieruchomości.

Dodatkowo grunt jest bezpieczną i bezobsługową inwestycją na trudne czasy. Dlatego wiele osób szuka w działkach niezabudowanych bezpiecznego miejsca na przeczekanie trudnej sytuacji na rynku.

Kiedy zaczną spadać stopy procentowe?

Eksperci Bloomberga i publicznego think tanku prognozuje, że dalszy wzrost stóp procentowych nie będzie już tak duży jak w pierwszej połowie roku, ale jednak będzie. Natomiast jeżeli chodzi o spadek stóp procentowych, to trzeba się liczyć z tym, że będą one dopiero w przypadku optymistycznych scenariuszy w końcu przyszłego roku. To sprawia, że coraz mniej osób będzie stać na kredyt hipoteczny, zwłaszcza, że inflacja będzie zjadała coraz większą część naszych domowych budżetów. Również Komisja Nadzoru Finansowego coraz ostrzej ocenia zdolność kredytową, więc wiele osób po prostu kredytu nie dostaje. Dla niektórych osób może to być ostatni moment na zakup własnego mieszkania w najbliższych latach.

Sytuacja na rynku nieruchomości w 2022 roku – podsumowanie

Jak widać sytuacja na rynku nieruchomości w 2022 roku jest bardzo dynamiczna i trudno jest stawiać ogólne tezy, dotyczące tego, co się bardziej opłaca, a co nie. Jeżeli zastanawiają się Państwo nad sprzedażą nieruchomości, to chętnie doradzimy coś w Państwa konkretnym przypadku. Zapraszamy do kontaktu w wygodny dla Państwa sposób tutaj.

powrót do strony głównej

inne tematy na naszym Blogu