Poznaj 9. kluczowych zjawisk, które mają obecnie wpływ na rynek nieruchomości w Polsce
Rynek nieruchomości w Polsce to był prawdziwy rollercoaster. Po roku sporych wzrostach w 2023 roku nagłówki nakłaniające do kliknięć wieściły raz pęknięcie bańki na rynku nieruchomości, innym razem upadek branży deweloperskiej. Politycy debatowali nad spełnieniem obietnicy wyborczej raz kategorycznie ją potwierdzając, innym razem zapewniając, że kredyt zero procent ma zerowe szanse na wprowadzenie.
1. Długofalowe skutki Bezpiecznego Kredytu 2%
Pula na Bezpieczny Kredyt 2% skończyła się na końcu 2023 roku, czyli po kilku miesiącach od wprowadzenia, a na rok przez prognozowanym końcem tej puli dofinansowania. Była głównych czynników wzrostu cen mieszkań, o którym było głośno, o czym pisaliśmy więcej tutaj.
Jednak początek 2024 roku to ciągle było domykanie transakcji sprzedaży mieszkań, na który wniosku zdążyły wpłynąć w 2023 roku. Przymnijmy, że rozpatrywanie wniosków w tym programie trwało nawet 2-3 miesiące ze względu na duże zainteresowanie i ograniczoną liczbę banków, które brały w tym programie udział.
Trwało również podsumowywanie tego programu, który chociaż marketingowo był sukcesem poprzedniego rządu, to jednak sprawił, że mieszkania w dużych miastach podrożały nawet o 25%.
W programie skredytowano finalnie 88 000 mieszkań. Wydano na ten cel 36,4 mld złotych. Dzięki temu mieszkanie kupiło wiele młodych osób obniżając wiek osoby biorącej kredyt z 35-37 lat do 33. Przypomnijmy, że w programie wzięło kredyt rekordowo dużo 20 latków, którzy na pewno przyczynili się do obniżenia tej granicy.
2. Czy bańka na rynku nieruchomości pęknie w 2025 roku?
Informacje o bańce inwestycyjnej na rynku nieruchomości wracają regularnie na sensacyjne nagłówki, ale jak do tej pory nie możemy mówić o bańce inwestycyjnej na rynku nieruchomosci w Polsce, więc tym bardziej o jej pękaniu. Wzrost w 2023 roku był spowodowany splotem wielu okoliczności – bardzo wysokimi stopami procentowymi, mniejszą oferta mieszkań na rynku pierwotnym spowodowaną wzrostem cen gruntów, materiałów budowlanych oraz kosztów pracowników.
Statystyki sprzedaży i wzrostu cen zwykle biorą też pod uwagę współczynnik rok do roku. A musimy pamiętać, że rok 2023 był wyjątkowy jeżeli chodzi o dynamikę wzrostu cen i ilości transakcji, dlatego na jego tle 2024 łatwo odmalować jako rok bardzo słaby.
W 2024 roku obserwowaliśmy spore spowolnienie, ale było ono składową szału zakupowego z poprzedniego roku, niestabilności rynku, który nie wiedział, czy program kredytów preferencyjnych zostanie wprowadzony, kiedy i w jakiej formie.
3. Czarne wakacje dla rynku nieruchomości – najmniej transakcji w całym roku
W czerwcu posłanka i szefowa klubu Nowej Lewicy Anna Maria Żukowska w Radiu Zet zapowiedziała, że kredytu 0% nie będzie. Na jej wypowiedź odpowiedział minister finansów minister finansów Andrzej Domański stwierdził, że „będziemy dyskutować o kredycie 0 proc. i innych rozwiązaniach, dotyczących wsparcia dla rynku mieszkaniowego”. Pieniądze na te projekty miały być zapewnione.
Lipiec i sierpień to miesiące z najniższym wolumenem sprzedaży. Osoby, które szukały mieszkania postanowiły wstrzymać się z decyzję do czasu wiączacych informacji ze strony rządu.
4. Czy będzie program „Kredyt 0% lub „Kredyt na Start”?
Politycy trzymali wszystkich w niepewności aż do 12 grudnia, kiedy to minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk jednoznacznie potwierdził, że programu Kredyt na Start, ani Kredyt 0% nie będzie. Nie zgodziła się na to ani Nowa Lewica, ani Polska 2025.
Wśród Polaków program – jak na programy dofinansowania – nie ma świetnej opinii, co widać w badaniach. Analitycy oceniają go negatywnie. Szczególnie w takiej formie, w jakiej był wprowadzony kredyt 2%.
5. Polska ma najdroższe kredyty w Unii Europejskiej
W Polsce mamy najwyższe stopy procentowe w Europie. W związku z tym kredyty w naszym kraju są bardzo drogie. Polak musi się liczyć z oprocentowaniem na wysokości ok. 8%. To znacząco zmniejsza chęć wzięcia kredytu oraz samą zdolność kredytową.
Prezes NBP Adam Glapiński zapowiedział, że nie widzi szans na obniżkę stóp procentowych do 2026 roku. Jednak nie wszyscy są tego samego zdania. W marcu Rada Polityki Pieniężnej zacznie rozmawiać o obniżce stóp procentowych – ocenia Ludwik Kotecki, członek Rady Polityki Pieniężnej.
Jednak na znaczące obniżki nie mamy co liczyć – raczej będzie to obniżka na poziomie 0,5-1 pp.
6. Podaż na rynku nieruchomości znacząco wyższa niż popyt
Jedną z grup na którą rządzący w 2023 roku próbowali zrzucić winę byli deweloperzy. Na rynek po katastrofalnym pod względem ilości zawartych transakcji roku 2024 nie zostało wprowadzonych wiele mieszkań. W 2023 roku wszystko sprzedawało się na pniu, więc w 2024 deweloperom udało się wybudować i wprowadzić na rynek więcej mieszkań, by zapewnić zapotrzebowanie, które miało być odpowiedzią na nowy program rządowy. Jak wiemy program nie został wprowadzony.
Mamy więc teraz sytuację, w której jest bardzo dużo ofert mieszkań na rynku pierwotnym. Dla kupujących to dobra informacja, bo mogą wybierać lepsze nieruchomości i skuteczniej negocjować ceny.
7. Rynek najmu mieszkań w Polsce w 2024 roku
Ten rok był bardzo stabilny dla rynku najmu. Wzrosty były bardzo delikatne – na poziomie inflacji.
Jednak mieszkania zdecydowanie dłużej czekały na nowych najemców, co zwykle przekłada się na niższą rentowność inwestycji. Cześć wynajmujących odpłynęła w związku z kupieniem mieszkania w programie BK 2%, ruch najmu związany z wojną w Ukrainie również zmniejsza dynamikę – niektóre osoby wracają, inne szukają szczęścia w innych krajach a te, które związały życie w Polską kupują mieszkania.
Ciągle największym wzięciem cieszyły się mieszkania 40-50 m2 2 pokojowe, a zaraz za nimi kawalerki 30 m2. Widać lekką tendencję w stronę większych mieszkań, ale to powolny wzrost.
8. Czy ceny nieruchomości w 2025 roku będą spadać?
W 2024 roku wzrost cen na rynku nieruchomości w niewielu miastach przekraczał 10%.
Dla porównania średnioroczna inflacja w całym 2024 r. wyniosła 3,7 proc. Oznacza to wyraźny spadek z 11,4 proc., które zanotowano w 2023 r., i 14,4 proc. z 2022 r.
Nieco szybciej rosły ceny mieszkań na rynku wtórnym, ale różnica nie jest znacząco wyższa. To zresztą jest naturalne w sytuacji nadpodaży na rynku pierwotnym.
Co ciekawe pod koniec roku znacząco wzrosła liczba wyszukań ofert sprzedaży mieszkań w serwisie Oto Dom. W III i IV kwartale wzrosła liczba transakcji. Ale w porównaniu do roku 2023 roku udział klientów zamożniejszych – zarobkami powyżej 10 000 był znacząco wyższy. Specjaliścmy tłumaczą to tym, że wreszcie oferta mieszkań się powiększyła, a tacy klienci zwykle szukają mieszkania przez rok lub dwa i mają bardzo konkretne wymagania. Drugim argumentem jest to, że stać ich na kredyt przy wysokich stopach procentowych.
Wg badanie przeprowadzonego przez Kantar większość osób zakłada, że ceny mieszkań będą rosnąć. To dobrze obrazuje nastroje kupujących.
9. Co może się zmienić na rynku nieruchomości w 2025 roku?
Na pewno dużo zmieniłaby stopniowa obniżka stóp procentowych. Tańsze kredyty na pewno wpłynęłyby na większą sprzedaż mieszkań, a tych na rynku nie brakuje, więc nie spowodowałoby to dużego wzrostu cen.
Drugim czynnikiem mogłaby być ustawa o PRSach i REITach, czyli wprowadzenie dużych graczy inwestujących w nieruchomości w Polsce. Istniała duża obawa, że spowodują oni wzrost popytu i razem z nim wzrost cen mieszkań, ale w obecnej sytuacji nadpodaży takie ryzyko jest o wiele mniejsze.
Obecne uwarunkowania rynkowe sprawiają, że osoby chcące kupić mieszkanie mogą negocjować warunki na rynku pierwotnym. Na drastyczne przeceny nieruchomości jednak nie ma co liczyć. Miejmy nadzieję, że sytuacja na rynku nieruchomości się ustabilizuje i pozwoli spokojniej prognozować ceny mieszkań na przyszłość.