
Czy opłaca się w Polsce wynajmować mieszkanie? Jak się zmieni rynek w najbliższym czasie?
Jak wygląda rynek najmu w Polsce? Analiza obecnej sytuacji, dofinansowania, szanse i prognozy na przyszłość
Rynek najmu w Polsce jest segmentem, który nie wywołuje tyle emocji i szumu medialnego, co ceny mieszkań na sprzedaż. A w Polsce za najem płaci się dużo. Kolejne rządy deklarują, że widzą problem, ale do tej pory żadna ekipa rządząca nie wprowadziła sensownego całościowego programu, który uporządkowałby zasady wynajmowania mieszkań w Polsce.

Ostatnio analizowaliśmy dane dotyczące tego, w jakich mieszkaniach mieszkają Polacy. Skupialiśmy się tam głównie na cenach mieszkań na sprzedaż. Dzisiaj przyjrzymy się temu, jak wygląda konkretnie rynek najmu mieszkań. Jak działania planowane przez polityków mogą zmienić wzór najmu w Polsce oraz jaki wpływ na niego ma sektor PRS. Czy ceny najmu w Polsce będą się w przyszłości zmieniać?
Ile osób w Polsce wynajmuje mieszkanie?
W Polsce wynajmuje mieszkanie ok. 13% obywateli. Dla porównania w innych krajach Unii Europejskiej jest to ponad 30%, a w Niemczech i Austrii nawet ponad 50%. Polska nie jest tu wyjątkiem. W większości krajów postsocjalistycznych najem nie jest preferowaną formą mieszkalnictwa. W krajach Europy Zachodniej rynek najmu jest zdecydowanie bardziej rozwinięty. Dominują na nim podmioty państwowe lub spółki inwestujące pieniądze w wynajem mieszkań. W Polsce natomiast większość rynku mieszkań na wynajem, to mieszkania właścicieli prywatnych, którzy mają jedno lub kilka mieszkań. Na rynku jest dostępnych 1,1 mln mieszkań na wynajem, a 800 000 właścicieli prywatnych wykazuje w zeznaniu podatkowym wpływy z najmu.
Jakie metraże są najczęściej w Polsce wynajmowane?
Dla każdej osoby pracującej w nieruchomościach jest oczywistością, jakie metraże najlepiej się wynajmują. Są to kawalerki i dwupokojowe mieszkania w przedziale 30-50 m2. Ostatnio w mediach społecznościowych udostępniane jest sporo infografik, które pokazują stosunek najmu do średniej pensji lub procent pensji, którą trzeba poświęcić na najem mieszkania 100 m2. Jak to się ma do realnej sytuacji najemców w Polsce?

W Polsce rzadko kto mieszka w mieszkaniu 100m2, a tym bardziej je wynajmuje. Większość najmujących to osoby, których nie stać na kredyt na mieszkanie. Gdy tylko mają możliwość dostania kredytu, to ją wybierają. Dzieje się tak dlatego, że cena raty za mieszkanie jest zwykle taka sama lub niższa niż cena najmu. Dlatego też wiele osób, brało kredyty na mieszkania pod najem. Ciągle byli w stanie coś zyskać na takim najmie, a do tego mieli nadzieję na spłatę mieszkania, które było inwestycją.
Taką sytuację ukróciły wysokie stopy kredytowe, ale nie też na tyle, żeby inwestujący w ten sposób masowo wyprzedawali mieszkania.
Dlaczego Polacy wynajmują mieszkania?
W sondażach 80% Polaków deklaruje, że wynajmuje mieszkanie, bo nie stać ich na własne, 9% wskazuje, że ważna jest dla nich mobilność, a 18% wskazuje, że chciałoby uniknąć hipoteki (według badania przeprowadzonego przez Fundację Rynku Najmu).
Czy można dostać dofinansowanie na wynajem?
Sytuacja osób zmuszonych do najmu mieszkania w Polsce nigdy nie była dobra. Dotyczy ona bardzo często osób, wchodzących na rynek pracy. Jest to też moment, w którym wiele osób myśli o założeniu rodziny. Najem, który w Polsce nie jest zbyt dobrze regulowany nie daje im poczucia stabilności.
Kolejne rządy starają się przerzucać odpowiedzialność na prywatne osoby, które są właścicielami wynajmowanych mieszkań. Ci z kolei starają się tej odpowiedzialności unikać. Nie jest to dziwne – nikt nie chce opłacać mieszkania i rachunków obcym ludziom, którzy nie płacą czynszu.
Kolejne rządy obiecywały, że coś tym zrobią, ale nic z tego nie wynikło. Istnieje dofinansowanie Mieszkanie na Start, ale jest ono dostępne tylko dla lokali, które podpisały umowę z BGK.
Kto może dostać dofinansowanie do najmu w programie Mieszkanie na start?
W praktyce dopłaty do najmu z programu Mieszkanie na Start najczęściej otrzymują lokatorzy budynków mieszkalnych wzniesionych przez spółkę PFR Nieruchomości, a także osoby zasiedlające niektóre nowe gminne inwestycje mieszkaniowe. Dofinansowanie takie można dostawać nawet przez 15 lat, ale w sytuacji, w której ta pula stanowi na rynku niszę, nie możemy mówić o jakimkolwiek wpływie na rynek najmu. A wsparcie rządowe za cel zwykle stawia sobie zwiększenie dostępności lokali dla najemców.
O porażce tego programu świadczy fakt, że pula wydanych środków na jego cel oscylowała wokół 10% budżetu.
Obecny rząd obiecywał program, który oferowałby dofinansowanie do mieszkań od prywatnych właścicieli mieszkań na wynajem, ale ponieważ stanowi on część programu razem z kontrowersyjnym i bardziej medialnym programem dopłaty do kredytów, to prace nad nim się odwlekają.
PRS – co to jest private rental sector i jak działa w Polsce?

Jak wiemy w Polsce większość mieszkań na wynajem na rynku to mieszkania prywatne. 800 000 z 1 100 000 dostępnych mieszkań jest w rękach prywatnych osób, które płacą podatki. Możemy do tego doliczyć część osób, które nie wykazują dochodów z tego źródła i są w tzw. szarej strefie.
W większości krajów Europy Zachodniej sporym graczem na rynku mieszkań na wynajem są fundusze nieruchomościowe tzw. PRS (private rental sector). Zaczynają one wchodzić na polski rynek i to ich wpływowi specjaliści przypisują profesjonalizację rynku.
Polski rynek najmu instytucjonalnego obejmuje 11 600 mieszkań, czyli niecały 1%. Ale w ciągu najbliższych lat prognozuje się, że wzrośnie on 2,5 krotnie.
Dodatkowo na rynek nieruchomosci wpłyną tzw. REIT-y (Real Estate Investment Trust), czyli fundusze zajmujące się inwestowaniem w nieruchomosci na wynajem. Poprzednia ekipa rządząca zarzuciła prace nad ustawą o REIT-ach, tłumacząc to obawą przez wzrostem cen mieszkań w Polsce. Ceny mieszkań w Polsce i tak rosną, i wszystko wskazuje, że będą rosnąć.
Czy ceny najmu w Polsce będą spadać?
Obecna ekipa zapowiedziała pracę nad kolejną wersja ustawy o REIT-ach. To na pewno sprawi, że wzrośnie konkurencyjność na rynku najmu. Czy jednak przełoży się to na niższe czynsze? To jest raczej wątpliwe. Biorąc pod uwagę ceny najmu w innych krajach Unii Europejskiej niskie ceny najmu względem zarobków mają Niemcy, Austria (gdzie istnieje długa tradycja wspierania rynku najmu przez rząd lub miasta), lub kraje Skandynawskie, gdzie zarobki są wysokie, a średnia gęstość zaludnienia niska.
Najemcy za to będą mogli liczyć na bardziej przejrzyste warunki najmu i wyższy standard oferowanych mieszkań. Te tendencje możemy już widzieć od kilku lat na rynku i prawdopobnie będą się one umacniać.
Czy rynek najmu w Polsce może być atrakcyjny dla wynajmujących?

Specjaliści już od ponad dwóch dekad zapowiadają, że w Polsce coraz więcej osób będzie wybierało najem. Argumentują to głównie mobilnością. Ciągle jednak Polscy kierują się zasadą „ciasne, ale własne” i wybierają nawet bardzo małe mieszkania, żeby być na swoim.
Jednak ceny wykończenia rosną, ceny mieszkań dotrzymują im tempa. Prawdopodobnie standard wynajmowanych mieszkań też będzie się zwiększał. W przeciwieństwie do poprzednich pokoleń młode osoby wymagają coraz wyższego standardu mieszkania i coraz rzadziej są w stanie rezygnować z komfortu, żeby tylko mieć swoje M. Jak pokazuje wiele badań nie spieszą się z wyprowadzką od rodziców, gdzie zwykle mają warunki, na które nie będzie ich stać jeszcze przed dekadę lub dwie. Jest to też pierwsze pokolenie od dawna, które statystycznie nie będzie żyło na wyższym poziomie niż ich rodzice. Czy dla nich najem nie będzie bardziej atrakcyjny, niż „ciasne, ale własne” mieszkanie? Jest to prawdopodobny scenariusz.
Czy opłaca się inwestować w wynajem w Polsce?
Wszystkie te fakty sprawiają, że rynek najmu w Polsce jest ciągle atrakcyjną formą inwestowania pieniędzy. Nie jest to jednak forma zarobku, na której można dużo zarobić w krótkim czasie. Jak w każdej innej formie inwestowania – najwyższe zarobki są tam, gdzie jest duże ryzyko, a najem raczej jest bezpieczną i stabilną formą inwestowania. Biorąc pod uwagę prognozy dotyczące cen mieszkań – są też sensowną lokata kapitału na przyszłość. Ale tutaj można zarobić te pieniądze w krótszym czasie tak, jak robią to np. flipperzy.
Oczywiście wszystkie te prognozy nie przewidują wypadków takich jak wojna, epidemia czy katastrofy naturalne, których skutków nie da się przewidzieć.