Program Klucz do Mieszkania – poznaj jego 3 filary – warunki i limity

Kto skorzysta z nowego programu rządowego i odbierze klucze do mieszkania?

Wydawało się, że rządowe wachania z zeszłego roku dotyczące wsparcia dla mieszkalnictwa zostały jednoznacznie rozwiązane w końcówce roku, ale Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiada nowy pogram wsparcia mieszkalnictwa, w tym jedną z najbardziej gorących jego części – wsparcie kredytów hipotecznych. Przyjrzymy się dzisiaj jego głównym założeniom, słabym i mocnym punktom.

Klucz do mieszkania i jego 3 filary: wsparcie budownictwa komunalnego, wsparcie TBS oraz wsparcie kredytów hipotecznych

Minister podkreśla, że wsparcie kredytu hipotecznego będzie, ale mocno ograniczone. Natomiast obecnie kładziony jest nacisk na wsparcie budownictwa komunalnego i społecznego. Czy rzeczywiście ten program jest tak rewolucyjny, że prace nad nim musiały trwać rok do pierwszego szkicu i kolejne zapowiadane 3 kwartały na dopracowanie?

Wsparcie budownictwa komunalnego

Kredyt 2% był krytykowany z różnych powodów. Jednym z tych powodów był fakt, że wpierał ludzi, których w dużym stopniu i tak było stać na kredyt. Osoby uboższe nie miały szansy z niego skorzystać, ponieważ z założenia kredyt jest narzędziem finansowym im niedostępnym.

W Polsce ta grupa osób potrzebujących ciągle jest duża. A problem z własnym mieszkaniem u osób, które są pod kreską staje się często hamulcem w uzyskaniu lub przywróceniu samodzielności. Jest to problem palący społecznie, ale dla wyborców mało emocjonujący, więc rzadko coś się w tej dziedzinie dzieje.

Również media wspominają go często jako coś nieistotnego, dlatego właśnie my od niego zaczynamy.

Minister zapowiada rewolucyjne zmiany, które zupełnie odwrócą porządek. Wpraktyce zwiększa budżet na budownictwo komunalne z 1 do 2,5 miliona.

W dalszym ciągu te budynki będą budować gminy i to one będą decydować, kto dostanie mieszkanie. Jednostki samorządowe mogę się ubiegać w tej dziedzinie o dofinansowanie rzędu 80%. W tej kwestii wszystko pozostaje bez zmian.

Według planu dzięki większemu budżetowaniu powstanie 15 tys. mieszkań komunalnych w całej Polsce.

Minister obiecuje równocześnie wzrost budżetu na cel cel w przyszłych latach.

To na pewno coś, ale czy ma to szansę rozwiązać problemy osób, które są w kryzysowych sytuacjach? Na mieszkanie komunalne w Polsce czeka ponad 120 tys osób, a liczba tych mieszkań spada.

Klucze do mieszkania dla seniorów – program Ostatnie Klucze?

Częścią wsparcia mieszkalnictwa komunalnego jest wsparcie dla konkretnych grup społecznych, m.in. dofinansowanie akademików i osób starszych.

Jedną z ciekawych opcji jest rządowa wersja odwróconej hipoteki. Czyli możliwość oddania mieszkania w dzierżawę gminie, a w zamian dostania dostosowanego do potrzeb osoby starszej mieszkania komunalnego. Na tym etapie nie wiadomo, jak z prawem spadkowym do mieszkania. Jednak sama możliwość zamieszkania w mieszkaniu już przygotowanym do potrzeb konkretnej osoby i być może wsparcie środowiskowe to obietnica rozwiązania problemów starszych osób, którym zdrowie utrudnia funkcjonowanie w normalnych warunkach.Choć może to też pójść w kierunku slumsów dla starszych osób ze słabą infrastrukturą, czy domów starców bez opieki. Wszystko tu będzie zależało od realizacji, a ta prawdopodobnie będzie należała do gmin, które nie zawsze mają odpowiednie kompetencje.

Oficjalnie ta część programu nie ma jeszcze nazwy.

Inwestycja pierwsze klucze – wsparcie budownictwa społecznego

Beneficjentami tego filaru będą spółdzielnie mieszkaniowe, TBS-y i SIM-y. Inwestycje, które w jego efekcie powstaną będą jedyną możliwością na kupno nowego mieszkania.

Marża ma być max 25%, ale przez 10 lat inwestorzy będą mieli prawo do zarządzania częścią wspólną powstałych wspólnot mieszkaniowych.

Kupujący decydując się na TBS lub inną formę budownictwa społecznego będą mogli ubiegać się o wsparcie kredytu konsumenckiego na ten cel, ale to już jest część najbardziej wyczekiwanego 3 filaru

Pierwsze klucze – kto dostanie wsparcie?

Beneficjentami tej części są osoby które chcą kupić swoje pierwsze mieszkanie. To jest część taka jak w poprzednim programie.

Tym razem jednak nie da się kupić mieszkania z rynku pierwotnego.

Większość osób kupujących mieszkanie decyduje się na rynek pierwotny, więc jest to poważne ograniczenie.

Właściciel mieszkania z rynku wtórnego musi posiadać to mieszkanie od 3 lat.

Eliminuje to flipperów i przy okazji osoby, które dostały mieszkanie w spadku. Chyba, że osoby z obydwu tych grup zdecydują się poczekać i np. wynająć mieszkanie na ten czas.

Lubią budować domy i zdecydują się na budowę metodą gospodarczą. Na gotowe domy nie dostanie się kredytu.

Chcą pokryć koszty partycypacji w budownictwie społecznym – o tym pisaliśmy już przy okazji poprzedniego filaru programu Klucze do Mieszkania

Pierwsze klucze – zasady, limity, ograniczenia

Pierwszym limitem jest limit ceny za m2. Ogólny limit to 10 000 za m2, a w przypadku wielkiej 5 dużych miast (Warszawy, Gdańska, Krakowa, Poznania i Wrocławia) 11 000 m2.

Drugi limit to będzie limit dochodu. – W przypadku jednej osoby będzie to 6,5 tys. złotych netto dochodów, dwuosobowe gospodarstwo to max 9,5 tys. złotych, 3-osobowe gospodarstwo to 11,5 tys., 4-osobowe gospodarstwo to 13,5 tys. złotych, a 5-osobowe gospodarstwo 15,5 tys.

Trzeci limit, to limit wniosków, czyli 10 000 na kwartał. Dla porównania w Bezpiecznym Kredycie 2% od lipca do grudnia, czyli przez 2 kwartały złożono ponad 100 000 wniosków.

Pierwsze klucze – wojna wypowiedziana deweloperom i flipperom

Powidok programu Bezpieczny Kredyt 2%, który miał być Kredytem 0%, a potem jeszcze Kredytem na start lub powrotem do Mieszkania dla Młodych posiada wiele ograniczeń. Jedne części rządu zapowiadały jego koniec, inne znowu jego kolejne wcielenie. Ten brak stabilności nie wpływa najlepiej na rynek.

Osoby, które chcą sprzedać mieszkanie windują ceny, oczekując wejścia programu i kolejnego boomu (nikt nie chce być frajerem i sprzedać za tanio). Natomiast te, które szukają swojego M wstrzymują się z kupnem mieszkania z przerażeniem obserwując ceny ofertowe i czekając albo na spadek cen, albo na program rządowy.

Ten brak stabilności, związany z brakiem jednoznacznych decyzji nie sprzyja spokojnemu planowaniu przyszłości.

Rząd wprost kieruje program przeciwko deweloperom (niemożliwość kupna mieszkania na rynku pierwotnym) i flipperom. Przy okazji ograniczając możliwość kupna osobom, które nie mają możliwości czy chęci dokonywania remontu mieszkania czy budowy domu. Nawet jeśli korzystamy z ekip to jednak remont po pierwsza trwa, po drugie wymaga nadzoru, czyli wiedzy i doświadczenia, a nie wszystkie osoby, które kupują pierwsze mieszkanie je mają. Poza tym często są zmuszone do najmu mieszkania, a jednoczesne opłacanie najmu i rat kredytu może być poza zasięgiem ich możliwości. Nie mówiąc o zwyczajnej stracie pieniędzy i czasu.

Oferta mieszkań na rynku wtórnym również jest ograniczona, więc faworyzowanie tego typu mieszkań prawdopodobnie wpłynie na ich cenę. A obecnie i tak ceny mieszkań na rynku wtórnym rosną szybciej, ponieważ na rynku pierwotnym jest nadwyżka. Jest to odpowiedź deweloperów na rosnące ceny mieszkań przy BK 2%, który przyszedł w momencie, w którym oferta na rynku pierwotnym była mocno ograniczona. Wtedy oskarżano deweloperów o duże wzrosty, bo mieszkania sprzedawały się na pniu, w związku z czym podnosili ceny. Tradycyjny w gospodarce kapitalistycznej mechanizm popytu i podaży. Więcej pisaliśmy o tym w podsumowaniu 2024 roku.

Czy Klucze do Mieszkania to dobry program?

Obecny program ma być karą dla deweloperów i próbą przerzucenia na nich winy za sytuację mieszkaniową, która większość wyborców ocenia negatywnie. Jednak ciągle żaden rząd, proponując kolejne programy, nie jest w stanie wpłynąć na rynek nieruchomości w sposób skuteczny i pozytywny zarazem.

Ciężko mówić tu też o rewolucyjnych zmianach i kompletnej zmianie paradygmatu. Wszystkie te programy w tej czy innej formie już widzieliśmy. Zwiększenie limitu na mieszkalnictwo komunalne jest dobrym krokiem,  ale czy wystarczającym, żeby zmienić sytuację osób najuboższych? Jest to mocno wątpliwe. Ciągle w niektórych gminach czeka się latami na przydział mieszkania komunalnego. A w tym czasie dzieci dorastają w warunkach, w których nie powinny dorastać, a osoby straszę umierają, żyjąc w warunkach, w których nikt nie powinien umierać.

Jednak najczęściej dyskutowanym problemem jest kwestia kredytów hipotecznych, bo najmocniej wpływa na cały rynek nieruchomości w tym na wybory większej grupy osób, niż tylko jego beneficjenci.

Rząd wydaje się ignorować fakt, że dostępność kredytu wzrośnie, gdy zaczną maleć stopy procentowe. Może zamiast przepychanek o dofinansowanie kredytów hipotecznych wewnątrz rządu, więcej uwagi przyłożyć do poprawy sytuacji ekonomicznej i w jej wyniku jak najszybszej obniżki stóp procentowych.