Kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym wspólnie z partnerem lub współmałżonkiem, ale tylko dla jednej osoby jest to pierwsza nieruchomość? Do tej pory organy podatkowe bezwzględnie kazały płacić 2-procentowy podatek od całości transakcji. Przełomowy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z kwietnia 2026 r. zmienia jednak reguły gry, pozwalając na proporcjonalne odliczenie daniny. Sprawdź, co to oznacza dla Twojego portfela i jak odzyskać nadpłacone pieniądze.

Koniec ze zbiorową odpowiedzialnością – przełomowe orzeczenie sądu

Z dniem 31 sierpnia 2023 r. weszła w życie ulga zwalniająca nabywców pierwszego mieszkania lub domu na rynku wtórnym z 2-procentowego podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli tzw. PCC. Mimo szlachetnych założeń, przepisy szybko stały się zmorą dla wielu par. Fiskus przyjął bowiem niezwykle restrykcyjną interpretację: jeżeli do aktu notarialnego stawały dwie osoby, z których jedna posiadała już wcześniej nieruchomość, prawo do zwolnienia z podatku traciła również ta druga, „czysta” majątkowo osoba. Nie pomagała nawet ustanowiona rozdzielność majątkowa.

Ten stan rzeczy został ostatecznie zakwestionowany. Jak donosi m.in. „Dziennik Gazeta Prawna”, 7 kwietnia 2026 roku Naczelny Sąd Administracyjny wydał precedensowy wyrok (sygn. akt III FSK 281/25), w którym uznał dotychczasową, surową wykładnię organów skarbowych za błędną.

Sąd uznał, że zwolnienie z podatku należy przypisać do konkretnej osoby nabywającej udziały, a nie „zbiorowo” do całej transakcji. Oznacza to, że osoba, która spełnia kryteria (kupuje swoje pierwsze mieszkanie), ma prawo do zwolnienia proporcjonalnie do swojego udziału we własności nabywanego lokalu.

Ile można na tym zaoszczędzić?

Stawka podatku PCC na rynku wtórnym wynosi równe 2% wartości rynkowej nieruchomości. Biorąc pod uwagę aktualne, średnie ceny transakcyjne w Krakowie, podatek ten nierzadko sięga kwot rzędu kilkunastu lub nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych „.

Przykład z krakowskiego rynku: Załóżmy, że kupujecie wspólnie mieszkanie na Krowodrzy za 800 000 zł po 50% udziałów. Ty masz już kawalerkę, ale dla Twojej partnerki to pierwsza nieruchomość.

• Stare podejście urzędów: Płacicie wspólnie 16 000 zł podatku PCC.
• Nowe podejście (zgodne z wyrokiem NSA): Twoja partnerka jest zwolniona z PCC w swojej części (400 000 zł). Ty płacisz 2% podatku od swojego udziału. Łączny koszt podatku spada do 8 000 zł.

Zaoszczędzona kwota to potężny zastrzyk gotówki, który można przeznaczyć na wykończenie wnętrz lub zakup mebli.

Podstawowe warunki ulgi – przypomnienie

Aby ubiegać się o proporcjonalne odliczenie PCC w świetle nowego wyroku, strona kwalifikująca się do ulgi musi nadal spełniać ustawowe kryteria brzegowe. Z podatku zwalnia się osobę fizyczną, której w dniu zakupu (i nigdy wcześniej) nie przysługiwało:

• prawo własności lokalu mieszkalnego,
• prawo własności budynku mieszkalnego (domu),
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Jedynym odstępstwem od tej reguły, które nie blokuje prawa do zwolnienia, jest sytuacja, w której kupujący posiadał w przeszłości lub posiada obecnie maksymalnie 50% udziałów w innej nieruchomości, pod warunkiem, że udziały te nabył wyłącznie w drodze dziedziczenia (spadku).

Notariusz i tak kazał zapłacić 100% podatku? To jeszcze nie koniec!

W tym miejscu musimy przyjrzeć się technicznej stronie transakcji. Ustawowym płatnikiem podatku PCC jest notariusz. To on podczas podpisywania umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego odpowiada za prawidłowe obliczenie, pobranie i przekazanie pieniędzy do urzędu skarbowego. Notariusz ponosi osobistą odpowiedzialność za ewentualne niedopłaty, przez co w sytuacjach prawnie niejednoznacznych lub nowatorskich zazwyczaj stosuje podejście wysoce ostrożne.

Pamiętajmy, że w Polsce pojedynczy wyrok NSA nie staje się automatycznie powszechnie obowiązującym prawem, a zmiana oficjalnych wytycznych dla kancelarii notarialnych przez Ministerstwo Finansów wymaga czasu.

Jeśli notariusz odmówi zastosowania proporcjonalnego zwolnienia i w trosce o własne bezpieczeństwo prawne pobierze od Was pełne 2% podatku – nie należy panikować. Prawo stoi po Waszej stronie.

Instrukcja: Jak odzyskać nadpłacony podatek PCC krok po kroku

Jeśli podatek został pobrany mimo faktu, że jednemu z nabywców obiektywnie przysługiwało zwolnienie, podatnik ma prawo wystąpić do organu podatkowego o zwrot nadpłaty na podstawie art. 72 Ordynacji podatkowej.

Procedura jest dziś znacznie prostsza niż jeszcze kilka lat temu:

1. Termin: Masz aż 5 lat na złożenie wniosku o stwierdzenie nadpłaty (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku) „.
2. Droga elektroniczna: Od 2022 roku wniosek o stwierdzenie nadpłaty można złożyć całkowicie online, bez wychodzenia z domu, za pośrednictwem serwisu e-Urząd Skarbowy (e-US).
3. Logowanie i wniosek: Do systemu zalogujesz się łatwo przez Profil Zaufany, e-dowód lub mObywatela. System sam podpowie Ci odpowiedni formularz. Należy w nim wskazać rodzaj podatku (PCC), kwotę żądanej nadpłaty, a w uzasadnieniu szczegółowo opisać strukturę udziałów oraz powołać się na omawiany wyrok NSA z 7 kwietnia 2026 r. (III FSK 281/25).
4. Decyzja i wypłata: Jeśli urząd uwzględni argumentację wspartą orzecznictwem NSA i wyda decyzję stwierdzającą nadpłatę, ma 30 dni na przelanie pieniędzy na wskazane przez Ciebie konto bankowe.

Zaufaj ekspertom od nieruchomości z Krakowa

Sytuacja prawno-podatkowa na rynku nieruchomości jest dynamiczna. Wyrok NSA to ogromny krok naprzód, który przywraca sprawiedliwość osobom kupującym pierwsze lokum z bardziej majętnymi życiowo partnerami.

W biurze nieruchomości Nowy Świat Kraków trzymamy rękę na pulsie. Nie tylko pomagamy znaleźć wymarzone mieszkanie na Starym Mieście, Krowodrzy czy Kazimierzu , ale dbamy również o bezpieczeństwo i optymalizację kosztów całej transakcji. Ze średnią opinii 5.0 w Google, udowadniamy, że wsparcie doświadczonego pośrednika pozwala zaoszczędzić nie tylko czas, ale i konkretne pieniądze.

Planujesz zakup lub wynajem mieszkania w Krakowie? Skontaktuj się z nami – przeprowadzimy Cię przez cały proces: od pierwszej prezentacji aż po odbiór kluczy u notariusza.