1. Rok 2025 – Od niepewności do rekordowego zamknięcia

Rok 2025 na polskim rynku nieruchomości okazał się czasem „twardego lądowania” dla marzeń o szybkich zyskach, ale jednocześnie okresem stabilizacji dla uczestników szukających fundamentów. Mimo obaw o recesję sektorową, rok zakończył się mocnym akcentem – grudzień 2025 przyniósł sprzedaż na poziomie 5,2 tys. lokali na siedmiu największych rynkach, co stanowiło wynik o 61% wyższy niż w grudniu 2024 r. Był to efekt agresywnych promocji deweloperskich oraz powrotu kupujących, zachęconych luzowaniem polityki pieniężnej NBP.

Kluczowym wydarzeniem, które ukształtowało rynek w 2025 roku, było definitywne wycofanie się rządu z programu dopłat „Kredyt na Start”. Środki te (4,5 mld zł) przekierowano na budownictwo społeczne. Ta decyzja zmusiła deweloperów do walki o klienta rynkowego, co w efekcie doprowadziło do większej przewidywalności cen, choć nie do ich powszechnych spadków.

2. Analiza Cenowa 2025: Ile płaciliśmy za mieszkania?

Rok 2025 przyniósł wyraźne rozwarstwienie rynku. Ceny ofertowe wciąż rosły (choć wolniej), podczas gdy ceny transakcyjne w niektórych miastach notowały korekty.

2.1. Ceny w największych metropoliach (Dane NBP i BIG DATA RynekPierwotny.pl)

Według wstępnych danych za III i IV kwartał 2025 r., średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym kształtowały się następująco:

Uwaga: W Warszawie i Krakowie odnotowano zjawisko, gdzie ceny mieszkań na rynku wtórnym (w dobrych lokalizacjach) przewyższały ceny z rynku pierwotnego (często peryferyjnego) – w stolicy różnica ta sięgała nawet 1000 zł/m² na korzyść rynku wtórnego.

2.2. Fenomen Trójmiasta: Dlaczego Gdańsk wyprzedza Kraków?

Największym zaskoczeniem analitycznym 2025 roku jest detronizacja Krakowa przez Trójmiasto w rankingu najdroższych rynków regionalnych (poza Warszawą). Aglomeracja gdańska zanotowała wzrosty cen ofertowych przekraczające 10% r/r, podczas gdy inne miasta oscylowały wokół 7-8%.

Przyczyny „Trójmiejskiej Premii”:

1. Ograniczenia geograficzne: Trójmiasto jest zablokowane inwestycyjnie między Zatoką Gdańską a wzgórzami morenowymi i Trójmiejskim Parkiem Krajobrazowym. Podaż gruntów jest tu fizycznie ograniczona w sposób niespotykany we Wrocławiu czy Poznaniu.⁴
2. Rentowność Inwestycji: Trójmiasto oferuje najwyższą w Polsce rentowność najmu długoterminowego (5,8%), co przyciąga kapitał spekulacyjny. Aż 35% transakcji to zakupy inwestycyjne.⁴
3. Rynek Premium: Rozwój luksusowych inwestycji w pasie nadmorskim (Gdynia Orłowo, Sopot, Gdańsk Jelitkowo) podbija średnią cenę metra, działając jako „dobro luksusowe” odporne na kryzysy.

Trzeba jednak zaznaczyć, że to trochę tak jakby Kraków był łączony w tych statystykach z Zakopanem. W przypadku Trójmiasta na wysokie ceny wpływają lususowe nieruchomości w Sopocie. Zakopane natomiast często pomijane jest w tych raportach, które odnoszą się głównie do wielkiej piątki największych miast Polski. A ceny w Zakopanem wysokością mogą konkurować z największymi polskimi metropoliami.

3. Otoczenie Makroekonomiczne i Prawne: Fundamenty 2026

Perspektywy na 2026 rok są ściśle powiązane z decyzjami Rady Polityki Pieniężnej oraz nowymi regulacjami unijnymi.

3.1. Stopy Procentowe: Odwilż w kredytach

Po serii obniżek w drugiej połowie 2025 roku, stopa referencyjna NBP na początku 2026 roku wynosi 4,0% (spadek z 5,75%). Analitycy PKO BP oraz Credit Agricole prognozują dalsze cięcia – możliwe zejście do poziomu 3,50% w marcu 2026 r..

• Skutek: Wzrost zdolności kredytowej Polaków i powrót popytu hipotecznego, który w 2025 r. był tłumiony przez wysokie koszty pieniądza.

3.2. Upadłości Deweloperów i Konsolidacja

Rok 2025 przyniósł falę niewypłacalności. Sektor budowlany odpowiadał za 1/6 wszystkich upadłości w Polsce, a ich liczba wzrosła o 27,5% r/r. Problemy dotknęły głównie mniejszych podmiotów, które nie wytrzymały presji kosztowej i drogiego finansowania dłużnego.

• Wniosek: W 2026 roku rynek będzie się konsolidował. Duzi gracze giełdowi (Dom Development, Atal, Develia) będą przejmować banki ziemi i projekty od upadających firm.

3.3. Dyrektywa EPBD i „Zielona Wycena”

Od 2026 roku wchodzi w życie pełna implementacja unijnej dyrektywy budynkowej (EPBD). Notariusze będą odnotowywać świadectwa energetyczne przy każdej transakcji. Więcej o świadectwach energetycznych pisaliśmy tutaj.

• Wpływ na ceny: Rynek ulega polaryzacji na nieruchomości energooszczędne (premia cenowa) i „wampiry energetyczne”. Właściciele starszych domów bez termomodernizacji mogą mieć trudności ze sprzedażą.

4. Prognozy Eksperckie na 2026 Rok: Stagnacja czy Wzrost?

Eksperci są zgodni, że rok 2026 nie przyniesie krachu cenowego, ale dynamika wzrostów będzie umiarkowana i ściśle skorelowana z inflacją.

4.1. Prognozy Cenowe

• Credit Agricole: Prognozuje wzrost cen mieszkań o 3,8% w 2026 roku (przyspieszenie względem 1,6% w 2025 r.). Głównym motorem ma być odłożony popyt i niższe stopy procentowe.
• PKO BP: Przewiduje stabilizację w I kwartale 2026, a następnie wzrosty w granicach „kilku procent” w drugiej połowie roku, napędzane ożywieniem gospodarczym.⁸
• RynekPierwotny.pl / HREIT: Wskazują na scenariusz „ewolucji wzrostowej”. Stabilna oferta (ponad 60 tys. mieszkań w ofercie) będzie hamować gwałtowne skoki cen, ale rosnące koszty pracy i gruntów nie pozwolą na obniżki.⁹

4.2. Sektor Premium vs. Budżetowy

• Premium: Trend „ucieczki do jakości”. Luksusowe apartamenty w centrach miast i Trójmieście będą drożeć szybciej niż rynek (ochrona kapitału). Kluczowe trendy na 2026 to: inteligentne domy (AI), ekologia (domy pasywne) oraz prywatność (zamknięte osiedla willowe).
• Rynek Popularny: Tutaj presja podaży jest największa. W segmencie popularnym (szczególnie w Łodzi i na obrzeżach dużych miast) możliwe są dalsze promocje i ukryte obniżki cen (miejsca postojowe gratis, harmonogramy 20/80).

4.3. Najem Instytucjonalny (PRS)

Rok 2025 zamknął się liczbą ok. 25 tys. lokali w sektorze PRS. Spektakularna transakcja zakupu portfela Resi4Rent przez Vantage Development (za 2,4 mld zł) potwierdza, że duży kapitał zagraniczny wierzy w polski rynek najmu. W 2026 roku spodziewany jest dalszy dynamiczny rozwój tego sektora, który staje się bezpiecznikiem dla deweloperów.

5. Podsumowanie i Rekomendacje

Co wydarzy się w 2026 roku?

1. Ceny: Umiarkowany wzrost (ok. 3-4% r/r), z wyjątkiem Trójmiasta i topowych lokalizacji w Warszawie, gdzie dynamika może być wyższa.
2. Popyt: Odbudowa popytu kredytowego dzięki stopom procentowym spadającym w kierunku 3,5%.
3. Podaż: Dalsza konsolidacja rynku deweloperskiego i eliminacja słabszych podmiotów.

Rekomendacja dla kupujących:

To dobry moment na negocjacje, szczególnie na rynku pierwotnym, gdzie deweloperzy dysponują dużą ofertą (ponad 62 tys. lokali). Należy jednak unikać nieruchomości o niskiej efektywności energetycznej, które będą tracić na wartości w obliczu nowych regulacji UE.

Rekomendacja dla inwestorów:

Warto zwrócić uwagę na Trójmiasto oraz rynek najmu w dużych ośrodkach akademickich, gdzie stawki czynszów pozostają stabilne, a popyt ze strony pokolenia Z i imigrantów zarobkowych rośnie.

Masz pytania dotyczące swojej sytuacji?

Zastanawiasz się, czy to dobry moment na sprzedaż mieszkania w Krakowie, albo szukasz okazji inwestycyjnej odpornej na inflację?

Zapraszamy do kontaktu 📞 510 261 892 🌐 nowyswiatkrakow.pl

Z nami rynek nieruchomości staje się prosty – bez względu na rok.

Opracowano na podstawie raportów: BIG DATA RynekPierwotny.pl, NBP, Otodom Analytics, AMRON-SARFiN oraz analiz bankowych (PKO BP, Credit Agricole).