Jak sprzedać mieszkanie w dobie kryzysu?

Czy sprzedaż nieruchomości to dobry pomysł i jak zrobić to mądrze?

Polska szykuje się na kryzys. Chociaż dramatycznego załamania jeszcze nie odczuwamy, to wiele firm i osób szykuje się na ciężkie czasy. Jak nastroje wpływają na zachowania kupujących i sprzedających mieszkania? Czy warto inwestować w nieruchomości? Czy jest sens sprzedawać teraz mieszkanie lub dom A jeśli musimy je sprzedać, to co zrobić, żeby trwało to jak najkrócej i jak uzyskać możliwie wysoką cenę?

80% mniej transakcji sprzedaży na rynku nieruchomości

Spadek popytu na rynku nieruchomości jest reakcją na wiele czynników, które wystąpiły w tym roku. Już w końcu 2021 roku inflacja zaczęła coraz bardziej rosnąć. W marcu wybuch wojny w Ukrainie spowodował zahamowanie decyzji zakupowych na wielu rynkach. W tym czasie rząd zaczął w ramach walki z inflacją podwyższać stopy procentowe. Niestety nie przełożyło się to na wyhamowanie tendencji wzrostowej i inflacja nadal rosła.

To uderza w osoby próbujące kupić mieszkanie na kredyt z dwóch stron. Z jednej strony siła nabywcza ich pensji maleje z miesiąca na miesiąc, z drugiej strony wysokie stopy procentowe sprawiają, że rata kredytu zjada coraz większą część ich dochodów. Wielu kupujących traci zdolność kredytową z miesiąca na miesiąc.

To sprawia, że wiele osób musi zrezygnować z kupna własnego M, więc liczba transakcji spada.

Po rekordach w liczbach transakcji z 2021 roku nie ma już śladu. Już w I kwartale 2022 roku obserwowaliśmy spadek liczby transakcji o 80% względem I kwartału 2021.

Czy w związku ze spadkiem popytu spadną ceny nieruchomości?

Wiele osób w tej sytuacji wstrzymuje się z kupnem mieszkania, bo ma nadzieję na spadki w cenach mieszkań. Czy jest to uzasadnione?

Spadek popytu zwykle powoduje spadek ceny albo zmniejszenie podaży.

Rynek pierwotny – prognoza cen sprzedaży mieszkania dla Krakowa i reszty Polski

Według danych serwisu domiporta.pl, ceny mieszkań na rynku pierwotnym w sześciu miastach (Warszawa, Kraków, Gdańsk, Łódź, Wrocław i Poznań) wzrosły w ujęciu rok do roku o 9 proc.Najbardziej zdrożały w Poznaniu – średnio o 16 proc. i we Wrocławiu – 14 proc. rdr. Najmniejszy wzrost odnotowano w Krakowie i Łodzi – o 4 proc. w skali roku.

Trzeba pamiętać, że w roku 2021 był boom na sprzedaż wszelkich nieruchomości i ceny poszły mocno w górę.

W porównaniu do września ceny zostały na tym samym poziomie lub spadły.  W przypadku Krakowa utrzymały się na tym samym poziomie.

Rynek wtórny – prognoza cen sprzedaży mieszkania dla Krakowa i reszty Polski

Na rynku wtórnym sytuacja w ujęciu rok do roku wypadła podobnie – średni wzrost dla sześciu miast wyniósł 8,3 proc. Największą zwyżkę zaobserwowano w Poznaniu – 13 proc. i Wrocławiu – 11 proc. rdr. Najmniej zdrożał metr kwadratowy mieszkania w Łodzi – o 4 procent rok do roku.

Jeśli chodzi o porównanie miesiąc do miesiąca, to ceny pozostały bez zmian.

Trzeba jednak pamiętać, że inflacja w Polsce w tym roku wynosiła kilkanaście procent, więc w przypadku większości nieruchomości wzrost ceny jedynie wyrównał spadek wartości złotówki.

Podaż i popyt na rynku nieruchomości – czy to koniec rynku sprzedających mieszkanie?

W tej kwestii jest wiele czynników, które warto poruszyć. Jeden z nich, o których już pisaliśmy, to spadek ilości osób kupujących mieszkanie na kredyt. Wiele osób liczyło na znaczące przeceny w związku z tym, ale jak widać nawet dramatycznie wysoki, bo aż 5 krotny spadek w ilości zawieranych transakcji z początku roku nie przełożył się na znaczące obniżki cen nieruchomości. To sprawia, że w dobie kryzysu nieruchomosci stają się bezpieczną lokatą kapitału, z której jednak nie możemy liczyć na znaczący zysk w perspektywie roku, dwóch. Po prostu uciekniemy przed inflacją.

Według badania Eurostatu na polskim rynku mieszkaniowym brakuje około 2 milionów mieszkań. Sytuacja ta jest dodatkowo pogarszana przez przedłużającą się wojnę w Ukrainie. Wiele osób znalazło już zatrudnienie w Polsce i w związku z ciężką sytuacją na rynku najmu decyduje się kupić własne mieszanie.

Jeśli chodzi o rynek pierwotny, to chociaż ciągle jeszcze sprzedawane są mieszkania z poprzednich inwestycji, to nowe już nie powstają, więc w 2023 prognozowany jest początek znaczącego spadku podaży mieszkań na rynku pierwotnym.

Nadchodzi rynek kupującego – na co mogą liczyć kupujący?

Rynkiem nieruchomości będą rządzić klienci z gotówką. Na pewno mogą liczyć na pole do negocjacji ceny w okolicach 5-10% wartości nieruchomości. Przy tej inflacji znaczącym argumentem dla sprzedającego może być wzrost inflacji – wstrzymywanie się o kolejnych kilka miesięcy i tak zabierze mu te kilka procent, a nie wiadomo, czy sytuacja w tym czasie się poprawi.

Natomiast przy większym spadku cen, który mógłby być wywołany bardzo głębokim kryzysem, większość sprzedających wycofa oferty z rynku, co już częściowo miało miejsce w tym roku. Zwłaszcza, gdy mogą sobie pozwolić na wstrzymanie się z uwolnieniem pieniędzy do 2024, kiedy możliwy będzie spadek inflacji poniżej poziomu dwucyfrowego.

Jak sprzedawać nieruchomość w dobie kryzysu – czego oczekują kupujący?

Z powyższych kwestii rysuje się nowy obraz kupującego nieruchomości. Rzadziej mamy do czynienia z flipperami kupującymi na kredyt dla szybkiego zysku. Mniej jest również młodych osób i rodzin, które planują własne M, bo ich już nie stać na kredyt.

Wiele transakcji to obecnie klienci gotówkowi, którzy chcą wykorzystać rozgrzany rynek najmu, żeby ulokować oszczędności oraz osoby z Ukrainy, które kupują mieszkanie dla siebie lub również pod wynajem.

Obydwie te grupy w przeciwieństwie do dotychczasowych klientów szukają mieszkań wykończonych i dość często z pełnym wyposażeniem. Możliwość zamieszkania od zaraz stała się ważniejsza niż chęć urządzenia sobie kupionego mieszkania po swojemu.

To sprawia, że chcąc szybciej sprzedaż mieszkanie warto zadbać o to, by było ono gotowe do zamieszkania. Nie chodzi o długotrwałe remonty, ale o dostosowanie mieszkania pod potrzeby klienta.

Dotyczy to zarówno dobrze przygotowanej oferty – zdjęć, na których wszystko widać, które pokazują potencjał nieruchomości. Jak i przygotowania samej nieruchomości, czyli tzw. home-stagingu. O ile wcześniejszy klienci szukali często mieszkań do remontu, teraz zdecydowanie częściej zwracają uwagę na mieszkania gotowe do wprowadzenia.

Jeśli szukasz inspiracji, to pisaliśmy o tym m.in. w tym artykule

Ważna jest również sama widoczność ogłoszenia, odpowiednie portale, grupy – bycie tam, gdzie jest klient. Wszyscy żyjemy szybko i mniej jest osób, które mają czas na żmudne przeszukiwania tysięcy mało czytelnych ofert.

Jeżeli nie masz doświadczenia chętnie pomożemy w zakresie zarówno przygotowania mieszkania, jak i profesjonalnej sesji fotograficznej, jak i samego ofertowania. Zapraszamy do kontaktu.

Niepewne czasy – różne scenariusze

Skończyły się czasy tych samych dobrych rad dla wszystkich. Ceny mieszkań rosną lub spadają w zależności od lokalizacji, segmentu itd. Sytuacja zmienia się dynamicznie. O ile na rynku sprzedaży mieszkań widzimy stagnację i oczekujemy kryzysu, o tyle rynek najmu odbija sobie po kilku latach wstrzymania spowodowanego pandemią. Warto indywidualnie przeanalizować swoją sytuację. Pochopne decyzje szczególnie w tych niestabilnych czasach mogę nas bardzo dużo kosztować. Rata kredytu może być wysoka, ale jeśli wynajmiemy mieszkanie, to ciągle możemy na nią zarobić lub nawet zyskać. Z drugiej strony może pojawić się możliwość inwestycji, która za kilka lat może okazać się strzałem w dziesiątkę.

Zdjęcia serwisu Unsplash: Adrien Delforge, Ehud Neuhaus, Vladyslava Andriyenko