Kaucja ? czego nie wiesz, a boisz się zapytać

19/03/2019

Kaucja ? czego nie wiesz, a boisz się zapytać

Każdy, kto choć raz wynajmował mieszkanie, spotkał się z terminem kaucji prawnie określanej jako pieniężne zabezpieczenie właściciela. Pojęcie owiane jest złą sławą, bo niejednokrotnie zwrot należności okazuje się czynnością mozolną, rozciągającą się w czasie i poprzedzoną lawiną napięć oraz sporów. Czasem powody są poważne. Innym razem okazują się błahe, a wyegzekwowanie wpłaconych środków kończy się na drodze sądowej. Co właściwie pokrywa kaucja i jak obronić się przed chciwością właścicieli?

Jaka może być wysokość kaucji?

W branży mieszkaniowej przyjęło się założenie, że kaucja nie przekracza wysokości jednomiesięcznej opłaty za najem. Wartość ta może być słuszna, o ile najemca i właściciel nie będą traktować jej jako czynsz za ostatni miesiąc najmu. Od czego jeszcze może zależeć jej wysokość? Od czynników obejmujących m.in. warunki mieszkaniowe lokalu czy chociażby ryzyko związane z przekazaniem obiektu. W praktyce, w przypadku nowych i świeżo remontowanych mieszkań o podwyższonym standardzie, kaucja może przewyższać cykliczne opłaty z uwagi na droższy sprzęt AGD i RTV czy bardziej innowacyjne rozwiązania technologiczne, których naprawa może nadszarpnąć kieszeń. Należy jednak pamiętać, że stawka ta nie może wynosić więcej niż dwunastokrotność miesięcznego czynszu. Najczęściej inwestorzy pobierają należność o około 20% do 50% większą w stosunku do ceny najmu.

Jaki jest termin zwrotu kaucji?

Zwrot kaucji następuje po wygaśnięciu najmu oraz opuszczeniu lokalu. Termin wypłaty należności nie może być dłuższy niż 30 dni. Właściciel może od pobranej kwoty potrącić należność z tytułu najmu lokalu, związaną z koniecznością naprawy usterek czy przeprowadzenia remontu. Podstawą do określenia tychże wartości powinien być protokół zdawczo-odbiorczy, spisany zarówno w dniu podpisania umowy, jak i zdania lokalu. W przypadku zatrzymania części należności należy również domagać się pisemnego sporządzenia listy koniecznych prac wraz z ich wyceną. Jeśli po upływie miesiąca od dnia opróżnienia mieszkania, właściciel nie zwróci całkowitej lub częściowej wartości, staje się dłużnikiem, a jego powinności można rozstrzygać na drodze sądowej.

Umowa z pośrednikiem nieruchomości – na jakie zapisy uważać?

Jak nie nabić się ?w butelkę??

Klasyczny i jedyny prawidłowy schemat najmu wygląda następująco: najemca podpisuje umowę i wpłaca kaucję, a podczas zdawania lokalu odzyskuje uiszczoną należność, z ewentualnymi potrąceniami za szkody. Czasem jednak teoria ma się nijak do praktyki, bo właściciele lawirują między zapisami umowy i niejednokrotnie traktują kaucję jako dodatkowy dochód. Efektem tego niewielkie usterki urastają do rangi kłopotu, który rodzi konieczność przeprowadzenia gruntownego remontu. Pamiętajmy, że naturalne zużycie przedmiotów nie może być podstawą do zatrzymania kaucji bądź jej potrącenia!

Najlepszym sposobem na to, aby ochronić się przed skutkami ewentualnych nadużyć ze strony wynajmującego, jest spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego. W dokumencie warto określić wszelkie uwagi, a nawet zgromadzić zdjęcia ukazujące stan faktyczny przedmiotów znajdujących się w mieszkaniu. Należy wykazać się tutaj aptekarską dokładnością i niczym najlepszy detektyw wnikliwie przeanalizować każdy centymetr przekazywanej powierzchni ? począwszy od sprzętów użytku codziennego, po trochę wytarte listwy przypodłogowe czy niedziałające włączniki światła. Do formalnych zabezpieczeń zaliczane są również potwierdzenie wpłaty kaucji oraz dobrze spisana umowa ? bez enigmatycznych i ogólnych sformułowań, zawierająca konkretne wskazania dotyczące zatrzymania należności po stronie wynajmującego.

Jedną z przyczyn niewypłacenia kaucji jest wcześniejsze opuszczenie lokalu, co często nie jest zgodne z prawem. Jeśli najemca dopilnował wszelkich ustawowych terminów związanych z okresem wypowiedzenia, a oddany lokal nie posiada znacznych śladów użytkowania i zniszczeń, właściciel nie ma prawa zatrzymać kaucji.

Co zrobić, gdy właściciel nie chce zwrócić kaucji?

Jeśli właściciel silnie upiera się w przekonaniu, że naderwana listwa, pęknięty tynk czy zbyt mocno wyeksploatowany blat kuchenny są winą wynajmującego, a termin wypłaty kaucji już dawno minął, należy wytoczyć większe działo ? wysłać wezwanie do zapłaty. W dokumencie trzeba określić przyczynę, wskazać należną wartość, podać numer konta, a także wyznaczyć termin. Kolejny krokiem, w przypadku braku reakcji ze strony wynajmującego, jest skierowanie skargi na drogę sądową.

Kaucja to element sporny procesu wynajmu. W prawnej terminologii to swoisty depozyt złożony na poczet naprawy ewentualnych szkód i usterek, który w chwili oddania lokalu powinien być zwracany najemcy w całości lub po potrąceniu kwot wydanych na remont i konieczne naprawy. Teoria jednak często mija się z praktyką, o czym świadczy liczba osób borykających się problemem egzekwowania swoich należności.

Autorką wpisu gościnnego jest Katarzyna Lasocka, zwolenniczka jasnych zasad wynajmu mieszkania i redaktorka bloga o nieruchomościach.

powrót do strony głównej

inne tematy na naszym blogu

Leave a Reply

Zadzwoń