umowa-z-posrednikiem-nierucomosci

Umowa z pośrednikiem nieruchomości – na jakie zapisy uważać?

Borys Nowak 30 grudnia 2018

Umowa z pośrednikiem nieruchomości

Prezentujemy dalszy ciąg najważniejszych problemów związanych z zawarciem umowy z biurem nieruchomości. Umowa z pośrednikiem nieruchomości to pierwszy krok do zawarcia tej właściwej, czyli umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Dlatego warto podejść do tego problemu poważnie i zastanowić się zanim cokolwiek podpiszemy.  W niniejszym artykule podajemy kilka przykładów zapisów w umowie z pośrednikiem nieruchomości, na które trzeba szczególnie uważać.

Ogóle uwagi związane z umową pośrednictwa nieruchomości zostały zawarte w naszym poprzednim wpisie.

 

umowa-z-pośrednikiem-nieruchomości

Umowa-z-posrednikiem-nieruchomosci

Zapłata prowizji po zakończeniu umowy z pośrednikiem nieruchomości

Czy pośrednik nieruchomości ma prawo żadać prowizji w przypadku kiedy umowa pośrednictwa już wygasła? Pośrednicy często zabezpieczają swoje interesy wpisując do umowy zastrzeżenie, że nawet po zakończeniu umowy pośrednictwa klient zobowiązany jest do zapłaty prowizji.

Oto przykład takiego zapisu:

W przypadku zakończenia okresu obowiązywania niniejszej umowy (upływ okresu ważności, wypowiedzenie) Zamawiający nadal zobowiązany jest zapłacić wynagrodzenie określone w pkt. 3 jeśli zawrze umowę sprzedaży nieruchomości z klientem, który został wskazany mu przez Pośrednika przed zakończeniem obowiązywania umowy.”

Zobowiązanie takie należy uznać za rażące naruszenie interesów konsumenta. Obowiązek zapłaty prowizji powinien być zawsze związany z działaniami, które przyczyniły się do zawarcia umowy sprzedaży. Zapis taki zdaniem Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów narusza dobre obyczaje, takie jak uczciwość i zaufanie stron umowy. Po to zawiera się umowę na czas określony lub określa termin możliwego wypowiedzenia, by móc z niej zrezygnować. Biuro nieruchomości nie ma prawa z góry zakładać nieuczciwości klienta i nakładać na niego zobowiązań znacząco i bez uzsadnienia wykraczających poza ramy trwania umowy, często nawet dożywotnich (kiedy nie ma żadnej daty ograniczającej).


To jednak nie znaczy jeszcze, że agencja nieruchomości nie może w żaden sposób próbować się zabezpieczyć przed nieuczciwymi klientemi, którzy próbują zawrzeć transkacje unikając zapłaty prowizji. Pośrednik nieruchomości w umowie pośrednictwa może zastosować zapis zabezpieczający, jednak z wyraźnymi ograniczeniami i w indywidualnym uzgodnieniu z konsumentem. Urząd Ochrony Konkurencji i  Konsumentów dopuszcza zastosowanie klauzuli zastrzegającej zapłatę prowizji po zakończeniu umowy z pośrednikiem nieruchomości pod pewnymi warunkami. Mianowicie jeśli będzie to okres adekwatny do sytuacji i uzgodniony indywidualnie z klientem. W szczególności powinien on uwzględniać: okres trwania samej umowy pośrednictwa, średni czas sprzedaży  nieruchomości na danym rynku, standard nieruchomości. Ponadto powinien on dotyczyć konkretnej oferty lub klienta. Wreszcie najważniejsze: obowiązek zapłaty prowizji musi wynikać z realnie wykonanej pracy pośrednika, a nie tylko z klauzuli zawartej w umowie.

Jak sprzedać mieszkanie – przeczytaj więcej na ten temat

 

Klauzula wyłączności w umowie z pośrednikiem nieruchomości

Klauzula wyłączności w umowie z pośrednikiem nieruchomości jest coraz częściej stosowaną praktyką. Zabezpieczenie wyłączności dla danego pośrednika nieruchomości jest oczywiście jak najbardziej dozwolone. Należy być jednak ostrożnym i nie pomylić tego z wyłącznością w zakresie sprzedaży. Wyłączność na pośrednictwo to jeszcze nie wyłączność jesli chodzi o sprzedaż. Pośrednicy nieruchomości niekiedy próbują to ze sobą utożsamić. Do standardowej klauzuli wyłączności dodają zapis, przez który klient musi zapłacić prowizję nawet wtedy, gdy sprzeda nieruchomość samodzielnie. Bez jakiegokolwiek udziału pośredników.

Oto jeden ze stosowanych zapisów :

Zamawiający zobowiązuje się nie naruszać w/w wyłączności przysługującej Pośrenikowi, ani pośrednio, korzystając z innych pośredników, ani bezpośrednio samemu podejmując wskazane czynności. W przypadku naruszenia tej wyłączności Zamawiający pokryje wynikające z tego wszelkie straty i opłaci utracone korzyści.”

O ile wyeliminowanie konkurencji, po to by móc bardziej zaangażować się w sprzedaż, więcej zainwestować w promocję itd. jest jak najbardziej zrozumiałe i dozwolone. O tyle zobowiązanie do niepodejmowania samodzielnych działań w celu sprzedaży swojej nieruchomości lub do zapłaty prowizji nawet jeśli nie było w tym żadnego udziału pośrednika może być interpretowane jako naruszenie praw konsumenta.

Ponadto warto pamiętać, że klauzula wyłączności na pośrednictwo w obrocie nieruchomości (poprawnie sformułowana) nie jest i nie powinna nigdy być obowiązkowa. Pośrednik nie ma prawa zmuszać do stosowania tego typu zapisu. A jeśli już go proponuje warto upomnieć się o coś w zamian. Warto wynegocjować z biurem nieruchomości jakiś rodzaj zobowiązania pośrednika do większego zaangażowania,  mniejszej prowizji, czy świadczenia dodatkowych usług poza standardem.

Dokumenty niezbędne przy sprzedaży mieszkania – przeczytaj więcej na ten temat
umowa-z-pośrednikiem-nieruchomości

Wyłączenie odpowiedzialności pośrednika nieruchomości

Wyłączenie odpowiedzialności pośrednika nieruchomości za niezgodność oferty z faktycznym stanem prawnym lub technicznym to kolejna rzecz na jaką trzeba uważać w umowie z pośrednikiem nieruchomości. Niekiedy biura nieruchomości próbują w nieuczciwy sposób zabezpieczyć się przed ewentualną odpowiedzialnością za problemy, które wyjdą na jaw po transakcji.  W tym celu stosują zapis w umowie, w którym klient zwalnia ich z takiej odpowiedzialności.
Takie ograniczenie odpowiedzialności pośrednika nieruchomości w umowie można traktować jako zapis podpadający pod art. 385pkt. 2 k.c.  Przepis ten określa jako niedozwolone postanowienia umowy, wyłączające lub istotnie ograniczające odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Jednym z głównych zadań pośrednika jest właśnie sprawdzenie stanu faktycznego i prawnego oferowanej nieruchomości. Powinien to być jeden z jego obowiązków, za który (między innymi) dostaje wynagrodzenie. 

A jeśli nawet obowiązki pośrednika nie są szczegółowo opisane w umowie (co się zdarza), to ciążą one na nim domyślnie. Bowiem zwyczajowo na pośredniku w obrocie nieruchomościami spoczywa obowiązek rzetelnego i starannego wykonywania zawodu oraz dbałości o interesy klienta. Pośrednik nieruchomości powinien stwierdzić nieprawidłowości w przedstawionym przez zgłaszającego stanie prawnym i faktycznym nieruchomości i zapobiec powstaniu szkody.

Niezależnie od tego warto zadbać, by w umowie z biurem nieruchomości opisane były obowiązki i odpowiedzialność pośrednika możliwie jak najbardziej szczegółowo.

W następnych wpisach będziemy przedstawiać kolejne zapisy w umowie z pośrednikiem nieruchomości, na które należy uważać. Ogólne kwestie związane z umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami opisaliśmy już wcześniej (warto zajrzeć również do tego wpisu). W razie jakichkolwiek wątpliwości czy problemów zapraszamy do indywidualnych konsultacji i kontaktu.

powrót do strony głównej

 

inne tematy na naszym Blogu

zadzwoń