Umowa z biurem nieruchomości

Umowa z biurem nieruchomości

Kiedy sprzedajemy, kupujemy, bądź wynajmujemy mieszkanie spotykamy się ze stresującą koniecznością podpisania umowy pośrednictwa. Umowa z biurem nieruchomości często jest dość skomplikowana, w dodatku podtykana klientom w ostatniej chwili, kiedy nie ma już czasu na spokojne przeanalizowanie jej zapisów. Umowa z biurem nieruchomości bywa naszym pierwszym formalnym zaangażowaniem w proces, który ma nas doprowadzić do najważniejszego celu, czyli kupna nowego mieszkania. Warto więc poświęcić jej trochę uwagi, żeby na samym początku nie wpakować się w kłopoty. Poniżej przedstawiamy kilka najważniejszych aspektów umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.  Na co uważać, do czego mamy prawo, czego powinniśmy się wystrzegać i o co powinniśmy zadbać.

umowa z biurem nieruchomości

Typ umowy

Umowa z biurem nieruchomości najbardziej podobna jest do umowy zlecenia. Typ umowy jest tu niezwykle istotny, bowiem oznacza, że pośrednik zobowiązuje się do odpowiedniej staranności, niekoniecznie zaś rezultatu. Na umowie pośrednictwa powinny też znaleźć się dane jednoznacznie identyfikujące obydwie strony. Trzeba jednak wiedzieć, że pośrednik nie koniecznie musi działać osobiście: warto sprawdzić kim jest osoba podpisująca umowę oraz przede wszystkim kto bierze odpowiedzialność za czynności pośrednictwa.

Przedmiot umowy z pośrednikiem nieruchomości

Warto pamiętać, że rola pośrednika nie powinna ograniczać się wyłącznie do prezentacji nieruchomości, czy przyprowadzania klientów. W praktyce niestety często się tak zdarza. Jednak zadaniem pośrednika powinno być aktywne poszukiwanie odpowiedniej nieruchomości bądź aktywne promocja oferty i jej profesjonalne przygotowanie. Do obowiązków pośrednika może również należeć czuwanie nad poprawnym przebiegiem całej transakcji kupna czy wynajmu oraz pomoc w czynnościach związanych z tą transakcją. Te obowiązki powinni znaleźć się w zakresie czynności czy przedmiocie umowy. Nauczmy się, że jako strona umowy, czyli zleceniodawca, mamy prawo żądać określonych działań od pośrednika, którego zatrudniamy. Do obowiązków pośrednika może należeć np. zweryfikowanie dokumentacji związanej z lokalem, pośredniczenie w negocjacjach, pomoc w przygotowaniu umowy, umówienie notariusza. Pośrednik najczęściej ma znacznie łatwiejszy dostęp do wielu cennych informacji. Tą rolę pośrednika warto zapisać w umowie, nie bazując wyłącznie na słowach i zapewnieniach agenta.

Jak sprzedać mieszkanie – przeczytaj więcej na ten temat.

Dokumenty przy sprzedaży nieruchomości – przeczytaj więcej na ten temat.

Indywidualne uzgadnianie zapisów umowy pośrednictwa

Pośrednik ma obowiązek ustalić z klientem umowę w sposób indywidualny. Oznacza to, że klient musi mieć prawo wpływu na zapisy umowy. Przede wszystkim powinien mieć czas na spokojne zapoznanie się z postanowieniami umowy i ich przeanalizowanie. Pamiętajmy, że zapisy umowy zawsze mamy prawo uzgadniać z pośrednikiem indywidualnie. Nie dajmy się zwieść tłumaczeniom pośrednika, że ?taki jest wzór?, ?nie ma możliwości zmiany zapisów?, ?szef mi kazał?, ?umowa i tak nie ma znaczenia?. To nie prawda. Umowa z pośrednikiem jest niezwykle istotna. To, co podpiszemy będzie określać nasze zasady współpracy, które już po podpisaniu umowy bardzo trudno jest zmienić. Zaś jeszcze zanim podpiszemy jakikolwiek dokument, możemy w nim zmienić wszystko. Jeśli agencja stwierdza, że ?taki ma wzór? i nie można w nim dokonać żadnych zmian ? to zmieńmy agencję. W takim tłumaczeniu jest coś podejrzanego. Pośredników jest pod dostatkiem, a my jako klienci mamy prawo wybrać taka formę współpracy i na takich zasadach jakich chcemy, a nie jakie dyktuje nam rzekomo bezosobowy ?wzór umowy?.

Umowę możemy nawet zmienić odręcznie, wykreślając jakiś zapis lub dopisując, na wydrukowanym szablonie. Trzeba jednak pamiętać, by zmiany były jednoznaczne, wyraźne, czytelne i parafowane przez obie strony umowy z datą.

umowa z agencją nieruchomości

Klauzula wyłączności w umowach pośrednictwa

Klauzula wyłączności w umowie pośrednictwa, to zapis na który najbardziej trzeba uważać, bowiem wraz z nią oddajemy wyłączne prawo do wykonywania czynności pośrednictwa agencji nieruchomości, z którą podpisujemy umowę.

Klauzula wyłączności w umowie z pośrednikiem nieruchomości jest coraz częściej stosowaną praktyką. I nie ma w tym nic nadzwyczajnego. Zabezpieczenie wyłączności dla danego pośrednika nieruchomości jest oczywiście jak najbardziej dozwolone. Należy być jednak ostrożnym i nie pomylić tego z wyłącznością w zakresie sprzedaży. Wyłączność na pośrednictwo to jeszcze nie wyłączność jesli chodzi o sprzedaż. Pośrednicy nieruchomości niekiedy próbują to ze sobą utożsamić. Do standardowej klauzuli wyłączności dodają zapis, przez który klient musi zapłacić prowizję nawet wtedy, gdy sprzeda nieruchomość samodzielnie.

Taki zapis podpada już pod klauzule niedozwolone, które znacząco naruszają interesy konsumenta.

Umowa z pośrednikiem, na jakie zapisy uważać? – przeczytaj więcej na ten temat

Fotografia nieruchomości – przeczytaj więcej na ten temat.

Obowiązkowa polisa OC pośrednika nieruchomości

Nowelizacja Ustawy o gospodarce nieruchomościami, która weszła w życie 01.09.2017r., nakłada obowiązek przekazania przez pośrednika kopi dokumentu potwierdzającego ważność polisy ubezpieczeniowej OC. Po deregulacji zawodu pośrednika w obrocie nieruchomości, zgodnie z Ustawą z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów, na prowadzenie działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nie jest wymagana licencja. Wymagane jest jednak ubezpieczenie OC na minimum 25 tys. euro., które należy wykupić w jednym z zakładów ubezpieczeń. Pośrednicy lubią chwalić się licencją czy certyfikatami różnych instytucji, jednak wszystkie one mają znikome znaczenie. Najczęściej są wystawiane przez lokalne stowarzyszenia próbujące zgromadzić wokół siebie jak najwięcej biur nieruchomości, niewiele to jednak wnosi do sytuacji klienta. Klient biura nieruchomości powinien wiedzieć, że o wiele ważniejsza jest aktualna polisa OC od wykonywanej działalności zawodowej. Niektórzy pośrednicy zaniedbują ten obowiązek (bądź z oszczędności bądź z niedbalstwa).  Niezwykle istotne jest by osoba, która podpisuje z nami umowę, pokazała nam, że taką aktualną polisę posiada (może być choćby kopia polisy, dołączona do umowy jako załącznik). Pamiętajmy! Jako klienci mamy prawo żądać takiego dokumentu przy podpisywaniu umowy. I nie dajmy się zwieść zapewnieniami, że najważniejsza jest licencja, bowiem w praktyce nie ma ona żadnego znaczenia i nie niesie za sobą żadnych konsekwencji prawnych. W przeciwieństwie do polisy, która zabezpiecza wszelkie działania i ewentualne szkody wyrządzone poprzez takie działania.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami

Wspomniana nowelizacja Ustawy z dnia 01.09.2017, doprecyzowuje definicję pośrednika w obrocie nieruchomościami. Mianowicie nie może nim być dowolna osoba, ale przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą. Tak więc warto sprawdzić czy dane firmy znajdują się w umowie i ewentualnie na ich podstawie sprawdzić pośrednika w dostępnych powszechnie rejestrach (np. CEIDG, KRS).

Wypowiedzenie umowy pośrednictwa

Umowa z biurem nieruchomości powinna określać w jakich sytuacjach oraz w jakim terminie możliwe jest jej wypowiedzenie, przez każdą ze stron. Pamiętajmy jednak , że niezależnie od tego co jest zapisane w umowie, zawsze mamy prawo wypowiedzieć umowę w sytuacji, w której pośrednik nieruchomości nie wywiązuje się ze swych obowiązków (które powinna umowa opisywać). To sposób na nieuczciwych pośredników, o którym niekiedy klienci zapominają.

Czas trwania umowy z biurem nieruchomości ? Nie bój się, że podpisując umowę z pośrednikiem sprzedajesz mu swoją duszę na zawsze? to tylko na kilka miesięcy (; A tak na poważnie klient ma prawo żądać umowy na czas określony, po którym, jeśli usługi pośrednika będą nieskuteczne, będzie mógł swobodnie bez żadnych zobowiązań skorzystać ze współpracy z kimś innym.

Najczęściej agenci nieruchomości podsuwają umowę na czas nieokreślony ? na wszelki wypadek. Jednak nie dajmy sobie wcisnąć, że nie ma innej opcji współpracy. Z drugiej strony dla klienta taka umowa też może być wygodna, bowiem jeśli sprzedaż będzie się przeciągać, nie trzeba będzie podpisywać nowej umowy, czy przedłużać tej już obowiązującej. Kiedy decydujemy się już na umowę na czas nieokreślony, warto jednak poszukać zapisu o tym, w jaki sposób umowę pośrednictwa możemy wypowiedzieć i na jakich warunkach ją rozwiązać. Jeśli takiego zapisu nie ma, to powinniśmy zadbać o to, by go tam umieścić.

Niedozwolone klauzule w umowach z pośrednikiem

Warto wiedzieć Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów prowadzi rejestr niedozwolonych klauzul w umowach z pośrednikiem względem konsumentów. Rejestr ten zawiera postanowienia umowne uznane za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (SOKiK) przed 17.04.2016 r., a także te, w stosunku do których wniesiono pozwy przed tą datą, a rozstrzygnięcie nastąpiło później. Po nowelizacji ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów rozstrzygnięcia dotyczące stosowania niedozwolonych postanowień  umownych wynikają z decyzji Prezesa UOKiK i rejestrowane są w bazie decyzji UOKiK . W obu przypadkach ważny jest fakt, że tego rodzaju zapisy nie powinny znajdować się w umowach między pośrednikiem nieruchomości a klientem. Co więcej mogą zostać skutecznie zakwestionowane i uznane za niewiążące nawet jeśli taką umowę podpiszemy.

Kary umowne

W żadnym razie nie powinniśmy się  godzić na jakiekolwiek zapisy mówiące o karach umownych w przypadku wcześniejszego zerwania umowy. Taki zapis jest szczególnie niekorzystny dla klienta i stawia go w sytuacji niewolnika danej agencji. Najczęściej tego rodzaju zapisy noszą znamiona niedozwolonej klauzuli umownej. Jednak na wszelki wypadek powinniśmy się bardzo dokładnie przyjrzeć umowie pod kątem takich zapisów i zdecydowanie wobec nich zaprotestować.

Nie jesteś pewny – zapytaj

W przypadku wątpliwości co do umowy, którą zamierzasz podpisać lub w przypadku, gdy już taką umowę podpisałeś ale obawiasz się, że nie jest ona właściwa, zapraszamy do indywidualnego kontaktu. Oferujemy pomoc w analizie zapisów umowy  pośrednictwa oraz doradztwo jak wybrnąć z niekorzystnych sytuacji.

powrót

inne tematy na naszym Blogu

Leave a Reply

Call Now ButtonZadzwoń