agencja_nieruchomosci_sprzedaz_mieszkania

Jak sprzedać mieszkanie

Borys Nowak 17 kwietnia 2018

Jak sprzedać mieszkanie ?

Jak sprzedać mieszkanie ? Chcesz sprzedać mieszkanie i zastanawiasz się, jak się za to zabrać ? Sprzedaż mieszkania jest procesem skomplikowanym. Zwłaszcza, gdy chcemy by była ona dla nas możliwie korzystna i bezpieczna.  Musimy być przygotowani na kilkuetapowy proces, trwający od kilku tygodni do kilku miesięcy, który dzieli nas od ostatecznego celu jakim będzie otrzymanie zapłaty. Możemy skorzystać z pomocy specjalisty, jakim jest pośrednik nieruchomości lub spróbować to zrobić samemu. Poniżej znajduje się kilka podstawowych porad związanych ze sprzedażą mieszkania.

Sprawdzenie dokumentów i stanu prawnego

Najpierw należy sprawdzić dokładnie co mamy do sprzedania. A więc analiza stanu prawnego mieszkania. Forma własności. Zapisy w księdze wieczystej. Dokładna liczba metrów mieszkania, które chcemy sprzedać. Czy miejsce postojowe albo pomieszczenie dodatkowe są wpisane do księgi wieczystej, czy też może mają oddzielną księgę ? Kto zarządza częścią wspólną nieruchomości ? Jaki jest stan techniczny i jakie plany remontów ? Jakie są plany inwestycyjne w okolicy ? Wszystko to będzie bardzo ważne w dalszej części procesu sprzedaży i najlepiej zdobyć te informacje już na starcie.

Jeśli korzystasz z pomocy pośrednika nieruchomości, to większość tych rzeczy powinien on zrobić za Ciebie, potrzebny będzie jedynie numer Księgi Wieczystej  i dokument potwierdzający nabycie własności.

Określenie celów sprzedaży mieszkania

Warto też na samym początku zastanowić się jakie są nasze cele. Jak szybko chcemy sprzedać mieszkanie? W jakim czasie jesteśmy się w stanie z niego wyprowadzić (jeśli ciągle w nim mieszkamy)? Czy potrzebujemy klienta z gotówką (taki zdarza się znacznie rzadziej, za to sama transakcja przebiega szybciej)? Być może sami mamy jeszcze kredyt hipoteczny do spłacenia – w takim wypadku warto dowiedzieć się dokładnie w banku: czy i na jakich warunkach można dokonać spłaty reszty kredytu. Najlepiej wszystkie te rzeczy ustalić na samym początku, aby móc odpowiednio wcześniej podjąć określone działania.  A więc zanim zadamy sobie pytanie jak sprzedać mieszkanie, zapytajmy po co chemy je sprzedać. Następnie możemy zapytać co faktycznie mamy do sprzedania i za ile.

oszcowanie-ceny-mieszkania

Wycena nieruchomości

Mając te podstawowe informacje możemy zabrać się za wycenę mieszkania na sprzedaż. Pamiętajmy jednak, że określając cenę nieruchomości, nie możemy skupiać się tylko na tym, ile pieniędzy potrzebujemy, lecz przede wszystkim ile ktoś może chcieć za daną nieruchomość zapłacić. Bardzo często właściciel ma silny stosunek emocjonalny do lokalu w którym mieszka, co nie pozwala spojrzeć na jego wartość obiektywnie. Częstym błędem jest zarówno przecenianie nieruchomości ze względu na silne do niej przywiązanie i pozytywne wspomnienia. Jak i niedocenianie niektórych aspektów mieszkania, które dla osób z zewnątrz mogą być szczególnie atrakcyjne, a do których właściciel przywykł lub nie mają one dla niego znaczenia.

Innymi słowy musimy ustalić ile jest warta nasza nieruchomość na danym rynku, w danym momencie, niezależnie od naszych wyobrażeń na ten temat. I nie wystarczy jedynie przejrzenie ofert mieszkań na sprzedaż „podobnych” do naszego. Najczęściej popełnianym błędem jest wyszukanie ofert z danej lokalizacji i ustalenie ceny o ok. 10-20% wyższej, „żeby było co negocjować”. Trzeba jednak wyobrazić sobie, że wiele osób właśnie w ten sposób postępuje, co sprawia, że ceny ofertowe odrywają się od rzeczywistości cen transakcyjnych. Stąd oferty mieszkań, które „wiszą” rok albo dwa, po czym sfrustrowany, przyciśnięty do muru właściciel w końcu obniża cenę znacznie niżej niż byłoby to niezbędne, gdyby określić właściwą cenę na początku. Największym zainteresowaniem cieszą się oferty świeżo wystawione na sprzedaż, pierwszy miesiąc to największy impact danej oferty na rynku. Trzeba postępować ostrożnie, by nie stracić tego czasu poprzez zawyżoną, nierealną do osiągnięcia cenę.

Należy pamiętać, że niemal taką samą krzywdę wyrządzimy sobie zawyżając znacząco cenę, co ją zaniżając. Zakup mieszkania to nie zakup w supermarkecie i nie są to decyzje podejmowane w jednej chwili, bez analizy, przypadkowo. Tak więc, przy określaniu ceny niezbędna jest nie tylko analiza cen ofertowych ale również cen transakcyjnych z danej lokalizacji. Najlepiej w tej kwestii skonsultować się ze specjalistą. Można oczywiście spróbować zdobyć te dane samemu, jeśli ma się na to czas i trochę cierpliwości.

Trzeba też wziąć pod uwagę szereg dodatkowych czynników, które wpływają na cenę m.in.:

  • Położenie mieszkania w budynku. Najbardziej atrakcyjne są te położne w środkowej części budynku. Lokale narożne, na parterze lub ostatnim piętrze, uznawane są za mniej wartościowe.
  • Głośność (bliskość ulicy, tramwajów)
  • Stan części wspólnej budynku, winda lub jej brak
  • Problemy z parkowaniem
  • Kierunek na jaki wychodzą okna
  • Plany inwestycyjne w najbliższej okolicy
  • lub po prostu aktualna moda na daną lokalizację czy ulicę (która może znacząco zmienić cenę: kiedy jest duży popyt cena zawsze rośnie, nawet jesli nie ma to fundamentalnego uzasadnienia).

Ceny mieszkań – przeczytaj więcej na ten temat.

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży

Dopiero teraz przychodzi właściwy moment, żeby zapytać: jak sprzedać mieszkanie. Oczywiście przygotowanie mieszkania do sprzedaży jest niezwykle istotne. I wbrew pozorom niekoniecznie musi się to wiązać z wydawaniem pieniędzy. Pierwsze wrażenie jest bardzo ważne. Warto uniknąć podstawowych błędów, które już na samym początku odstraszają kupujacych.

Porządek i czystość mieszkania – wydaje się to banalne, ale nie wszyscy o tym pamiętają. Już samo posprzątanie mieszkania naprawdę znacząco zmienia jego wygląd i sprawia, że wywołuje ono diametralnie różne wrażenia.

Jak najmniej rzeczy. Oprócz porządków warto też pochować swoje osobiste rzeczy. Można to nazwać „depersonalizacją mieszkania”, tak by potencjalny nabywca mógł sobie wyobrazić siebie, swoją rodzinę w tym właśnie mieszkaniu. Pamiętajmy, że kupujący przychodzi z konkretnymi potrzebami, często już z jakimś pomysłem na swoje przyszłe mieszkanie. W związku z czym chce ten pomysł dopasować do tego, co ogląda. Dużo przestrzeni, światło, prządek – są do tego niezbędne.

„Odgracenie mieszkania” – czyli zbyt dużo mebli, nadmierna ilość firanek, zasłon, itd. sprawia, że mieszkanie wydaje się ciasne, niedoświetlone, klaustrofobiczne. Postarajmy się więc pochować wszystkie nasze rzeczy, usunąć nie potrzebne przedmioty, nadmiar mebli (albo przynajmniej poukładać je w sposób możliwie harmonijny, kiedy nie da się inaczej).

Home staging – to profesjonalne przygotowanie mieszkania na sprzedaż, wykonane przez doświadczonego specjalistę. Warto rozważyć tego typu usługę, jeśli nie czujemy się na siłach lub nie mamy czasu, by zająć sie przygotowaniem mieszkania samemu. Ekperci mówią, że wartość mieszkania, dzięki odpowiedniemu przygotowaniu może wzrosnąć o 10-15%, a czas jego sprzedaży możemy nawet skrócić o połowę. Nasze biuro nieruchomości oferuje bezpłatną konsultację ze specjalistą od home staging w kwestii przygotowania mieszkania do sprzedaży – zapraszamy do kontaktu w celu umówienia spotkania.

Jakie dokumenty są potrzebne przy sprzedaży mieszkania – przeczytaj więcej na ten temat.

Przygotowanie oferty sprzedaży mieszkania

Oferta, którą będziemy informować o sprzedaży mieszkania, powinna być starannie przygotowana. Pamiętajmy, że to za jej pośrednictwem dochodzi do pierwszego spotkania potencjalnego nabywcy z nieruchomością. Najczęściej ktoś taki przegląda dziesiątki, albo nawet setki podobnych ogłoszeń. Przygotowując ofertę sprzedaży mieszkania, musimy po pierwsze zadbać o to, by coś przyciągnęło uwagę klienta, by kliknął w szczegóły oferty i poświęcił kilka chwil uwagi. Po drugie, musimy tą uwagę utrzymać i nie zniechęcić go zawartością, tak by zadzwonił i umówił się na prezentację. Po trzecie, warto zawrzeć w naszej ofercie wszystkie najważniejsze informację, aby nie umawiać się na prezentację daremnie i nie tracić niepotrzebnie czasu.

Fotografia nieruchomości – przeczytaj więcej na ten temat

Dwa kluczowe elementy dobrej oferty sprzedaży mieszkania to: profesjonalne zdjęcia oraz treściwy, poprawny językowo i merytorycznie opis. Jeżeli nie chcemy tracić czasu na niepotrzebne telefony warto zadbać o to, by oferta rzetelnie i prawdziwie opisywała mieszkanie. Powinny się w niej znaleźć najważniejsze informacje: cena, wymiary, lokalizacja, rozkład pomieszczeń (najlepiej zamieścić w ogłoszeniu plan), piętro, standard budynku i wykończenia, forma prawna, miejsca parkingowe lub piwnica, schowek, wyposażenie. Unikajmy przydługich, bardzo szczegółowych opisów, które sprawiają, że podstawowe dane o nieruchomości trudno jest znaleźć. Opisując adekwatnie i zwięźle (proszę pamiętać, że ludzie najczęściej nie czytają więcej niż kilku linijek tekstu) nasze mieszkanie na sprzedaż, oszczędzamy sobie czas i nerwy na niepotrzebne tłumaczenia przez telefon lub osobiście na prezentacji.

jak-sprzedac-mieszkanie

Publikacja i promocja oferty

Na rynku jest sporo serwisów ogłoszeniowych, najpopularniejsze to OtoDom, Gratka, Morizon, Gumtree. Niestety za większość z nich trzeba płacić i to sporo. Za samą publikację 20-50zł/mc. Do tego dochodzi koszt promocji ofert (tzw. „podbijania”) tak, by były one w tych serwisach widoczne. Samo umieszczenie oferty w serwisie niewiele daje. W większych miastach ofert na rynku jest bardzo dużo, a praktyka kupujących jest taka, że przglądają co najwyżej kilka pierwszych stron danego serwisu. Dlatego, aby nasze ogłoszenie było widoczne, trzeba je mnie wiecej raz na tydzień „podbić”, by znalazło się na początku wszystkichh dostępnych ofert do sprzedaży. To oczywiście dodatkowe koszty. Łatwo policzyć, że jeśli chciałoby się skorzystać z kilku serwisów, a sprzedaż będzie trwała klika miesiący, nie będą to kwoty małe. Jeśli wybieramy współpracę z pośrednikiem, koszty te powinny być wliczone w przyszłą prowizję agenta nieruchomości.

Sprzedaż mieszkania i kontakt z kupującym

Jeśli nasza oferta sprzedaży mieszkania zostala dobrze przygotowana, w tym cena oszacowana w sposób realistyczny, bardzo szybko powinny pojawić się pierwsze telefony. Należy się jednak przygotować na to, że ludzie będą dzwonić o różnych porach, niekoniecznie takich jakie nam odpowiadają (nawet jeśli w ogłoszeniu określimy dokladnie godziny w jakich będziemy dostępni). Można oczywiście nie odbierać – ale to potencjalna strata klienta, na którym nam przecież zależy. Od naszej dyspozycyjności będzie zależeć ilość potencjalnych klientów.

Statystyki mówią, że w 70% przypadków klient, nie zadzwoni ponownie, jesli za pierwszym razem nikt nie odbierze telefonu. Nie liczmy na to, że nabywca dostosuje się do naszych godzin dostępności (no chyba, że wyznaczymy niesłychanie atrakcyjną cenę za nasze mieszkanie – ale wtedy nie potrzebne są żadne porady, jak je sprzedać). Żelazną zasadą pośrednika nieruchomości powinno być oddzwaniania na każdy nie odebrany kontakt, tak by nie stracić żadnego potencjalnego nabywcy.

Musimy też uzbroić się w cierpliwość, bowiem ludzie zadają naprawdę różne dziwne pytania, warto być miłym i udzielać o ile to możliwe wyczerpujących odpowiedzi. Jeśli tego nie lubimy, możemy oczywiscie skorzystać z pomocy pośrednika, który odizoluje nas od tego rodzaju kontaktów. Możemy też poprosić pośrednika, aby umawiał prezentacje w dogodnych dla nas godzinach. W ten sposób sprzedaż mieszkania będzie łatwiejsza i zapewne bardziej skuteczna.

umowa z biurem nieruchomości – przeczytaj więcej na ten temat

Bezpieczeństwo – na co trzeba uważać

Pamiętajmy, że ogłaszając samemu nieruchomość na sprzedaż, wystawiamy się na widok publiczny. Podajemy swój numer telefonu, adres, niekiedy nawet wpuszczamy do swojego mieszkania zupełnie obcą, anonimową osobę. Musimy więc liczyć się z tym, że dzwonić do nas będzie sporo niechcianych osób, często niezwiązanych ze sprzedażą.

W przypadku korzystania z pomocy agencji nieruchomości sprawa jest prostsza, nasz numer telefonu nie jest widoczny, osoby które przychodzą oglądać nieruchomość są rejestrowane przez pośrednika. To one podają swoje dokładne dane, okazując swój dowód osobisty. Właściciel mieszkania pozostaje anonimowy (do czasu transakcji oczywiście), „schowany” za twarzą pośrednika. Pośrednik nieruchomości powinien również zadbać o „odsianie” wszelkich natrętów, oszustów czy „turystów nieruchomości” (a więc ludzi, którzy wcale nie myślą poważnie o kupnie, a jedynie chcą zobaczyć „jak ktoś mieszka”).

Należy też pamiętać o ostrożności przy wszelkich ofertach, w których ktoś proponuje nam szybką transakcję, daje jakieś dokumenty do podpisu bez możliwości ich spokojnej analizy. Zawsze w takich sytuacjach należy skonsultować się z profesjonalistą (prawnik, pośrednik nieruchomości, notariusz) lub choćby z kimś  z rodziny lub znajomych, kto się na tym zna.

Współpraca z pośrednikiem nieruchomości

Jeśli zdecydujemy się na współpracę z pośrednikiem nieruchomości pamiętajmy, żeby dobrze przyjrzeć się umowie, którą z nim podpiszemy. W takiej umowie powinna znaleść się m.in. wysokość prowizji, okres wypowiedzenia, zakres czynności pośrednika. Warto też sprawdzić agencję nieruchomości, z którą chcemy podpisać umowę.  Zobaczmy inne oferty, które są za jej posrednictwem prezentowane, wejdźmy na inne ogłoszenia lub na jej stronę internetową. Rzut oka na pracę danej agencji nieruchomości pozwala ocenić jej profesjonalizm. Warto też kontrolować pracę pośrednika i kiedy jest ona niezadowalająca to zawsze możemy zdecydować się na zmianę. Pamiętajmy jednak by taka możliwość był zawarta w umowie pośrednictwa. Na początku można też zdecydować się na współpracę z dwiema czy trzema różnymi biurami nieruchomości, tak by sprawdzić która z nich jest lepsza. Nie warto jednak przesadzać. Zbyt wiele osób próbujących sprzedać tą samą rzecz może przynieść więcej szkody niż pożytku. Trudniej nam to będzie kontrolować i jednocześnie możemy doprowadzić do sytuacji, w której pośredników będzie tak wielu, że żaden nie będzie czuł się odpowiedzialny za sprzedaż.

Masz wątpliwości – zapytaj

W razie jakichkolwiek wątpliwości zawsze warto się poradzić. Zapraszamy do indywiduanego kontaktu i pytań, bez żadnych zobowiązań. Oczywiście oferujemy też profesjonalne usługi pośrednictwa i zapraszamy do skorzytania z nasej oferty. Telefon 510-261-892.

powrót

 

inne tematy na naszym Blogu

zadzwoń