Wycena nieruchomości
Wycena nieruchomości
Ceny nieruchomości są uwarunkowane bardzo wieloma czynnikami. Oczywiście najprościej jest zgłosić się do profesjonalisty w tej dziedzinie, czyli doświadczonego rzeczoznawcy lub pośrednika nieruchomości. Jednak zanim to zrobimy warto samemu wstępnie oszacować wartość nieruchomości i zastanowić się na strategią jej sprzedaży. W artykule znajduje się kilka podstawowych porad związanych z wyceną nieruchomości, w szczególności wyceną mieszkania na sprzedaż.
Jak określić realną cenę mieszkania ?
Od czego więc zacząć, kiedy próbujemy samodzielnie wycenić mieszkanie ? Jakich błędów należy się wystrzegać ? Pamiętajmy, że próbując określić cenę nieruchomości, którą posiadamy, nie możemy skupiać się tylko na tym, ile pieniędzy potrzebujemy. Przede wszystkim powinniśmy skupić się na tym, ile ktoś mógłby chcieć za daną nieruchomość zapłacić. Byc może brzmi to banalnie. Jednak bardzo często właściciel ma silny stosunek emocjonalny do lokalu w którym mieszka, co nie pozwala spojrzeć na jego wartość obiektywnie. Częstym błędem przy wycenie nieruchomości jest zarówno jej przecenianie ze względu na silne do niej przywiązanie i pozytywne wspomnienia. Jak i niedocenianie niektórych aspektów mieszkania, które dla osób z zewnątrz mogą być szczególnie atrakcyjne, a do których właściciel przywykł lub nie mają one dla niego znaczenia. Dlatego musimy postarać się spojrzeć na nasze mieszkanie z dystansu, wyłączając emocje.
Zacznijmy od wypisania wszystkich słabych stron mieszkania oraz wszystkich zalet. Przejrzyjmy listę i zweryfikujmy, czy na pewno zrobiliśmy to uczciwie. Dla pewności warto skonsultować ją ze znajomym, który zapewne zwróci nam uwagę na inne aspekty naszego mieszkania niż my sami.
Szacując cenę sprzedaży mieszkania, należy wziąć pod uwagę szereg dodatkowych czynników, które podnoszą lub obniżają wartość naszego mieszkania względem średnich na rynku. Są to m.in.:
- Położenie mieszkania w budynku. Najbardziej atrakcyjne są te położne w środkowej części budynku. Lokale narożne, na parterze lub ostatnim piętrze, uznawane są za mniej wartościowe.
- Głośność (bliskość ulicy, tramwajów).
- Stan części wspólnej budynku, winda lub jej brak.
- Problemy z parkowaniem.
- Kierunek na jaki wychodzą okna.
- Plany inwestycyjne w najbliższej okolicy.
To da nam wstępny, w miarę uczciwy obraz sprzedawanego mieszkania. Następnym krokiem będzie porównanie jej z innymi, które są aktualnie obecne na rynku.
Jak sprzedać mieszkanie – przeczytaj więcej na ten temat
Wycena mieszkania ? analiza rynku
Następnym krokiem przy wycenie mieszkania będzie zaznajomienie się z ofertami na lokalnym rynku nieruchomości. Musimy ustalić ile warte jest mieszkanie na danym rynku, w danym momencie, niezależnie od naszych wyobrażeń na ten temat. Niestety nie wystarczy jedynie przejrzenie oferty mieszkań na sprzedaż ?podobnych? do naszego. Najczęściej popełnianym błędem jest wyszukanie ofert z danej lokalizacji i ustalenie ceny o ok. 10-20% wyższej, ?żeby było co negocjować?. Trzeba jednak wyobrazić sobie, że wiele osób właśnie w ten sposób się zachowuje. Co prowadzi do sytuacji, w któej ceny ofertowe odrywają się znacząco od cen transakcyjnych. Stąd oferty mieszkań, które ?wiszą? rok albo dwa, po czym sfrustrowany, przyciśnięty do muru właściciel w końcu obniża cenę znacznie niżej niż byłoby to niezbędne, gdyby określić właściwą cenę mieszkania na początku. Pamiętajmy, że największym zainteresowaniem cieszą się oferty świeżo wystawione na sprzedaż. Pierwszy miesiąc to największy impact danej oferty na rynku. Trzeba postępować ostrożnie, by nie stracić tego czasu poprzez zawyżoną, nierealną do osiągnięcia cenę. Oprócz wyszukania podobnych ofert, sprawdźmy więc je dokładnie. To zajmie nieco czasu, ale może się opłacić. Można zadzwonić do osoby, która sprzedaje daną nieruchomość, badając na ile jest ona elastyczna w negocjacjach cenowych. Należy też sprawdzić jak długo dana oferta jest na rynku. Taka głębsza analiza ofert da nam nieco prawdziwszy obraz rynku. Oczywiście jest też cały zestaw narzędzi do analizy cen transakcyjnych, jednak są to narzędzia płatne i nie zawsze ogólnodostępne.
Sprzedać mieszkanie szybko czy sprzedać mieszkanie drogo ?
Należy pamiętać, że niemal taką samą krzywdę wyrządzimy sobie zawyżając znacząco cenę sprzedaży mieszkania, co ją zaniżając. Zakup mieszkania to nie zakup w supermarkecie i nie są to decyzje podejmowane w jednej chwili. Bez analizy i przypadkowo.
Na końcu musimy się zastanowić ile dajemy sobie czasu na sprzedaż mieszkania. Innym słowy czy chcemy sprzedać mieszkanie szybko czy chcemy sprzedać mieszkanie drogo. Szanse na połączenie tych dwóch rzeczy istnieją, ale najczęściej nie udaje się tego ze sobą połączyć. Więcej czasu to dłuższa obecność na rynku i większa ilość chętnych, któa zapozna się z naszą ofertą. A więc również większe szanse na to, że znajdzie się nabywca, do którego nasza nieruchomość będzie pasować idealnie.
Jeśli potrzebują Państwo pomocy przy wycenie mieszkania, zapraszamy do kontaktu. Podejmując współpracę z naszym biurem nieruchomości wycena mieszkania zawsze jest gratis, bez ponoszenia dodatkowych opłat.