Remont, home staging, wizualizacja – czy, kiedy i jak warto zainwestować w nieruchomość na sprzedaż? [Akademia Home Stagingu Część 1]

Osoby, które chcą sprzedać nieruchomość często zadają sobie pytanie, czy warto inwestować w nieruchomość przed sprzedażą. Na pewno przygotowanie nieruchomosci jest w stanie sprawić, że sam proces sprzedaży przebiegnie szybciej. Pozytywne wrażenie i większe zainteresowanie ofertą wpływa również na to, że bardzo często cena transakcyjna jest wyższa.

Po czasie rynku sprzedających nieruchomości wchodzimy nieuchronnie w kryzys na rynku nieruchomości, który sprawia, że teraz to kupujący dyktują warunki. Pisaliśmy o tym szerzej tutaj.

Nie znaczy to jednak, że mieszkania nie można sprzedać. Wbrew oczekiwaniom kupujących nie widać na razie na rynku również dużych obniżek ceny. Jednak trzeba się liczyć z tym, że sam proces sprzedaży będzie trwał dłużej niż rok czy dwa lata temu.

Co zrobić, żeby ten proces ułatwić bez dużej obniżki ceny?

Ten wpis jest wprowadzeniem do cyklu artykułów, które nazwaliśmy Akademią Home Stagingu, która ma na celu przybliżyć proces przygotowania nieruchomosci na sprzedaż wszystkim osobom, które planują sprzedaż własnego domu lub mieszkania oraz tym, które planują wejść w świat inwestowania w nieruchomości. Przyda się również osobom, które są doświadczonymi inwestorami na rynku nieruchomości, ale potrzebują poszerzyć swoją wiedzę w temacie home-stagingu.

Czy warto remontować mieszkanie na sprzedaż?

Jedną z poważnych wad mieszkań na sprzedaż jest konieczność wymiany instalacji – czyli remont, który wpływa na jakość mieszkania, ale nie jest związany z wyborami estetycznymi sprzedających.

Jeśli mamy zaprzyjaźniona ekipę lub możliwość taniego przeprowadzenia remontu, to warto ją wykorzystać. Tego typu remonty odstraszają kupców, którzy na kwestiach budowlanych się nie znają lub nie maja z nimi doświadczenia. Zwykle boją się ukrytych problemów, które mogą wyjść dopiero po kupnie lokum.

Jeśli nieruchomość jest już na rynku i nie udaje się jej sprzedać w takim stanie, to zostaje nam albo remont, albo obniżka ceny, która zachęci kogoś do podjęcia ryzyka. Wtedy nieruchomość stanie się atrakcyjna również dla inwestorów, którzy specjalizują się we flippowaniu nieruchomości.

Większość mieszkań jest w dobrym stanie technicznym i tego rodzaju remonty nie są im potrzebne. Czy warto inwestować w ich remontowanie? Tej kwestii przyglądaliśmy się bardziej szczegółowo tutaj. Zachęcamy do zapoznania się z tym wpisem osoby zastanawiające się, w co konkretnie warto zainwestować, żeby zwiększyć wartość sprzedawanego mieszkania.

Reasumując – tam gdzie wchodzi w grę kwestia gustu przy urządzaniu wnętrz sugerujemy nie inwestować w remont, chyba że zlecimy urządzenie mieszkania architektowi, który zajmuje się urządzaniem mieszkań pod sprzedaż. To niestety dodatkowy koszt, który zwróci się głównie w przypadku bardziej luksusowych nieruchomości.

W przypadku nieruchomości w niższym przedziale cenowym warto sprawdzić listę z podlinkowanego artykułu. 

Home staging – co to jest i kiedy warto w niego zainwestować?

Co to jest home staging? 

Home staging – przygotowanie nieruchomości do sprzedaży bądź do wynajmu. Celem home stagingu jest atrakcyjne zaaranżowanie wnętrza, które ma podkreślić jego charakter oraz zainteresować jak największą liczbę oglądających nieruchomość i przyspieszyć sprzedaż lub wynajem za możliwie najwyższą cenę.

Trudno dookreślić granice home stagingu, bo z jednej strony część działań, które podejmujemy jest częścią remontu (jak odświeżenie koloru ścian czy pomalowanie kafelków), z drugiej strony jest to część porządnego sprzątania. Bo warto podkreślić, że tzw. „decluttering”, czyli pozbywanie się zbędnych przedmiotów, jest bardzo ważną częścią home stagingu.

Jednak pomiędzy tymi dwiema granicami jest cała część przygotowania domu do sprzedaży tak, by kupujący mógł sobie wyobrazić nieruchomość, jako miejsce, w którym poczuje się… jak w domu.

Nieco inną rolę pełni home-staging w przypadku najmu. Nie jest to tylko składowa dobrego wrażenia, ale jedna z ważniejszych rzeczy, których oczekują obecnie najemcy. Finalny efekt w przypadku wynajmu mieszkania jest jednym z najważniejszych elementów, które skłaniają najemców do wynajmu. Musimy zdawać sobie sprawę z tego, że dla większości osób chcących wynająć mieszkanie wrażenie, które robi nieruchomość jest ważniejsze niż jego metraż. Stąd popularność niesławnych mikrokawalerek, których najem często jest droższy niż mieszkań o znacząco wyższym metrażu, ale o niższym standardzie wykończenia.

Home staging – ile kosztuje?

Koszt home stagingu zależy oczywiście od wielkości mieszkania oraz standardu, do jakiego chcemy dostosować mieszkanie. Jeśli zlecamy home staging agencji nieruchomosci lub niezależnemu home-stagerowi, to sami decydujemy o tym, jaki będzie budżet, a specjalista zapewni nam efekt w danym przedziale. Żeby to jednak miało sens, to musimy założyć budżet w okolicach kilkuset złotych od pomieszczenia. Im więcej przestrzeni, tym większa możliwość oszczędności.

Jeśli mamy czas, chęci i interesujemy się wystrojem wnętrz, to oczywiście możemy też sami spróbować swoich sił w byciu home-stagerem. Jednak musimy liczyć się z tym, że specjaliści zwykle maja więcej doświadczenia z osiąganiem dobrych efektów w mniejszych budżetach. Wiedzą, gdzie można znaleźć tańsze odpowiedniki modnych dodatków, czy na przykład mają narzędzia i doświadczenie niezbędne do odświeżania starych mebli.

Wynajmując specjalistę możemy też liczyć na wypożyczenie dodatków, które po wynajmie lub sprzedaży mieszkania do niego wrócą. To jest ważne szczególnie, jeśli nie mamy możliwości takich dodatków wykorzystać w innej nieruchomości.

Decluttering – czyli pozbycie się rzeczy, które zakrywają potencjał naszej nieruchomości

Jeżeli jednak jesteśmy w sytuacji, w której nie jesteśmy w stanie przeznaczyć żadnego budżetu na sprzedaż, to zawsze możemy zadbać o pozbycie się jak największej ilości rzeczy, które są w nieruchomości.

Decluttering jest pojęciem rozpowszechnionym przez minimalizm i chęć życia w przestrzeni wolnej od zbędnych przedmiotów. Chęć sprzedaży nieruchomości jest takim momentem w życiu, w którym, chcąc nie chcąc, jesteśmy zmuszeni, by zrobić porządek z rzeczami, które uzbierały się przez lata. Warto zrobić to już przed sprzedażą. Stare zabawki, kartony z rzeczami na narty, stare ozdoby choinkowe, ubrania, które czekają aż schudniemy, narzędzia do remontu i sprzątania. Wszystkich tych rzeczy warto się pozbyć jak najszybciej. Niekoniecznie wyrzucać. Można oddać je lub sprzedać w dedykowanych grupach na Facebooku, na portalach takich jak Vinted czy OLX, przez firmy takie jak Ubrania Do Oddania (które przyślą po spakowane ubrania kuriera), czy oddając działającej lokalnie instytucji.

Zachowajmy tylko to, co naprawdę niezbędne. Wyprowadzając się i tak trzeba będzie to zrobić. A wtedy będziemy przecież zaabsorbowani już zupełnie innymi obowiązkami związanymi z urządzaniem się w nowej przestrzeni. Rozstanie się z niepotrzebnymi rzeczami już na początku sprzedaży mieszkania czy domu znacząco ułatwi cały proces i sprawi, że nowi nabywcy będą mogli zobaczyć swoje nowe życie w prezentowanej nieruchomości. Zamiast skupiać się na informacjach, które zostawiamy im o nas samych w ukochanych przedmiotach, będą mogli zobaczyć oczami wyobraźni, w jaki sposób sami będą w tej przestrzeni wypoczywać, czy zapraszać swoich przyjaciół.

Wbrew pozorom takie gruntowne pozbycie się swoich przedmiotów nie jest takie proste, więc w każdej części naszej Akademii Home Stagingu będziemy jeszcze o tym wspominać. Po każdej części warto będzie zrobić check-listę, która sprawi, że na pewno o niczym nie zapomnimy.

Dlaczego przygotowanie nieruchomości do sprzedaży jest istotne?

To jak kupujący widzą mieszkanie już na etapie ogłoszenia jest bardzo ważne. Wpływa to na odbiór tej nieruchomosci już w momencie jej prezentacji. Jeżeli zdjęcia w ogłoszeniu budzą pozytywne wrażenie, to kupujący szuka tego, co widział na zdjęciach. Jeżeli sama oferta budzi nasze wątpliwości, to kupujący będzie zwracał uwagę głównie na mankamenty,

Czasem w nieruchomościach mówimy o efekcie aureoli, które sprawia, że to pierwsze wrażenie sprawia, że przypisujemy mieszkaniu dobre lub złe cechy, w zależności od tego jakie to pierwsze wrażenie było.

Dlatego jako biuro nieruchomości często staramy się podkreślać to, jak ważne jest przygotowanie nieruchomości, zrobienie profesjonalnych zdjęć, stworzenie odpowiedniej treści ogłoszenia i promowanie go w odpowiednich miejscach, stosując formaty wykorzystujące pełen potencjał danego miejsca reklamowego. Źle dobrany rozmiar zdjęcia, krzywa perspektywa, czy nadmiar przedmiotów sprawiają wrażenie niechlujności, które przekłada się na zły odbiór nieruchomości. Przyciąga to tylko kupujących, którzy liczą na duże obniżki ceny. A ci, którzy są w stanie zapłacić adekwatną cenę, nie zwracają na nie uwagi.

Czy są mieszkania, w których home staging się nie sprawdzi?

Home staging to nie jest narzędzie, które sprawdzi w każdej sytuacji. Na przykład jeżeli chcemy sprzedać nieruchomość, która zupełnie nie jest urządzona, to pełne wyposażenie jej w przypadku sprzedaży może nie być sensowną inwestycją.

Jak można zwiekszyć atrakcyjność tego typu nieruchomości na sprzedaż? Z pomocą przyjdą nam wizualizacje. Większość osób nie posiada takiego wyczucia przestrzeni, żeby od razu wyobrazić sobie potencjał nieruchomości. Szczególnie jeśli nieruchomość położona jest w otoczeniu starszych mieszkań czy nieruchomości. To też wpływa na efekt aureoli, o którym pisaliśmy w poprzednim punkcie.

W takim wypadku wizualizacja sprawdzi się bardzo dobrze. Możemy zlecić projekt specjaliście, a jeśli mamy więcej czasu, to możemy spróbować swoich sił w programach takich jak Homestyler. Mają one wersje bezpłatne, ale musimy się liczyć z tym, że pełne możliwości tego typu narzędzi są w wersjach płatnych. Koszt zlecenia takich wizualizacji to około kilkaset złotych w przypadku 1-2 pokojowych mieszkań. Cena rośnie w zależności od ilości pomieszczeń, ale również liczby poprawek. Warto zapytać się wcześniej, ile poprawek będziemy mogli do takiego projektu wprowadzić.

Jeżeli po przeczytaniu naszego artykułu uznasz, że home staging to coś dla Ciebie, koniecznie polub nas na Facebooku lub zaobserwuj na LinkedInie, żeby nie przegapić kolejnych części naszej Akademii Home stagingu!

Zdjęcia z serwisu Unspash: Kam Idris, Christian Mackie, Nico, Samantha Gades, Annie Grey, Jared Rice.