5 głównych zmian w nowelizacji prawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zebraliśmy w jednym miejscu najważniejsze zmiany, które Ministerstwo planuje wprowadzić od nowego roku.

Zmiany w nowelizacji prawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: 1. Wprowadzenie Planu Ogólnego

Zmiany w nowelizacji prawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: 1. Wprowadzenie Planu Ogólnego

Plan Ogólny ma zastąpić dotychczasowy dokument, czyli Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego (SuiKZP), potocznie nazywany „Studium”.

Najważniejsze różnice pomiędzy Planem Ogólnym, a Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego

Studium jest aktem kierownictwa wewnętrznego, czyli wiąże wójta, burmistrza i prezydenta miasta przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego)

Plan Ogólny ma być aktem prawa miejscowego, czyli będzie podstawą do wydania decyzji administracyjnych, zatem będzie wiążący w następujących przypadkach:

  • przy ustalaniu planów miejscowych
  • wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy (WZ)
  • będzie określał, na których obszarach będzie możliwe ustalenie warunków zabudowy w formie decyzji WZ

Z założenia Plany Ogólne mają być zwięzłe i standaryzowane, czyli schemat takiego dokumentu będzie podobny dla wszystkich gmin.

Zmiany w nowelizacji prawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: 2. Rejestr Urbanistyczny - dostęp do informacje dla wszystkich

SUiKZP zostaną w mocy do czasu ustalenia Planów Ogólnych, ale nie dłużej niż do końca 2025 roku.

Jeśli gmina nie zdąży, to do czasu ustalenia Planu Ogólnego nie będzie mogła wydawać decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego lub o warunkach zabudowy.

Co będzie się znajdowało w Planie Ogólnym?

  • wydzielenie stref planistycznych (ze względu na strukturę funkcjonalno-przestrzenną gminy) – tu zostaną określone podstawowe parametry zabudowy i zagospodarowania oraz katalog dopuszczalnych funkcji terenów
  • granice obszarów, dla których będzie możliwe ubieganie się o decyzję o warunkach zabudowy
  • granice obszarów śródmiejskich, na których będzie możliwe zmodyfikowanie określonych warunków inwestowania
  • standardy dostępności infrastruktury społecznej (mające na celu wykluczenie transportowe, obejmie m.in. dostęp do szkół podstawowych i obszarów zieleni publicznej)

Dodatkowo zostaną wprowadzone nowe parametry zabudowy, czyli obowiązek określenia w warunkach zabudowy minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej oraz minimalnej liczby miejsc parkingowych.

Zmiany w nowelizacji prawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: 2. Rejestr Urbanistyczny – dostęp do informacje dla wszystkich

Ministerstwo postuluje wprowadzenie Rejestru Urbanistycznego, do którego dostęp będą mieli wszyscy i będzie on darmowy.

Zmiany w nowelizacji prawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: 5. ZPI, czyli Zintegrowane Plany Inwestycyjne

W Rejestrze Urbanistycznym mają się znajdować:

  • dokumenty w trakcie sporządzania aktów planistycznych
  • raporty konsultacji społecznych
  • decyzje administracyjne związane z planowaniem przestrzennym
  • Rozstrzygnięcia organów nadzoru

Ma on na celu zwiększenia transparentności działań instytucji państwowych i zachęcenie do zwiększenia partycypacji społecznej.

Zmiany w nowelizacji prawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: 4. Opłata planistyczna – kiedy trzeba ją zapłacić

Zmiany w nowelizacji prawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: 4. Opłata planistyczna - kiedy trzeba ją zapłacić

Obecnie opłata planistyczna (czy inaczej renta planistyczna) to podatek, który może pobrać gmina, jeśli spełnione są równocześnie dwa warunki:

  • wartość nieruchomości wzrosła wskutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego
  • nieruchomość została zbyta w ciągu 5 lat od wejścia w życie nowego planu

Stawkę podatku ustala Rada Gminy i wynosi on 0-30% wartości. Gmina może, ale nie musi z tego  prawa skorzystać.

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym chce wprowadzić zaostrzenie tej opłaty.

Projektowany przepis art. 36 ust 4 upup zakłada, że opłatę planistyczną pobierze wójt, burmistrz lub prezydent miasta w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości. Nawet jeśli właściciel lub użytkownik wieczysty w ogóle nie zamierza jej sprzedawać.

Dodatkowo opłatą planistyczną zostaną objęte działki, dla których zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy (WZ). Właściwy organ będzie mógł nałożyć opłatę dopiero po uzyskaniu informacji o wydaniu pozwolenia na budowę (lub wniesieniu skutecznego zgłoszenia) na podstawie konkretnej decyzji o warunkach zabudowy.

Aby uniknąć tej opłaty warto złożyć wniosek przed 1 stycznia 2026 roku

Zmiany w nowelizacji prawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: Ograniczenia dla decyzji o warunkach zabudowy (WZ)

Właściciele działek będą musieli się liczyć z ograniczeniami dotyczącymi wydania decyzji o warunkach zabudowy. Szerzej pisaliśmy o tym, w tym artykule.

Oprócz opłaty planistycznej, będzie to ograniczenie terenów w Planie Ogólnym, w których będzie można się ubiegać o działkę oraz wprowadzenie terminu ważności dla wydanych decyzji o warunkach zabudowy do 3 lat.

Zmiany w nowelizacji prawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: 5. ZPI, czyli Zintegrowane Plany Inwestycyjne

Zintegrowane Plany Inwestycyjne to nowe narzędzie urbanistyki operacyjnej, które ma dotyczyć większych inwestycji, które wymagają skoordynowania inwestycji w dodatkową infrastrukturę techniczną, komunikacyjną i społeczną.

Jest to rodzaj planu miejscowego, który jest uchwalany przez Radę Gminy na wniosek inwestora. 

Poprzedzają go:

  • negocjacje
  • zawarcie umowy urbanistycznej

Zintegrowany Plan Inwestycyjny powstaje po procedurze planistycznej, na którą składa się:

– uzgodnienie i opiniowanie projektu dokumentów

– konsultacje społeczne

Plan Ogólny ma być wiążący dla planów miejscowych, których jednym z rodzajów będą Zintegrowane Plany Inwestycyjne. Nadrzędne wobec Planów Ogólnych są Strategie Rozwoju Gmin, w których zawarta będzie identyfikacja potrzeb rozwoju w wymiarze społecznym i ekonomicznym.

ZPI będą ustalane dla inwestycji:

  • mieszkaniowych
  • usługowych
  • produkcyjnych
  • rolniczych

Zmiany w nowelizacji prawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – podsumowanie

Nowelizacja prawa ma obejmować:

Stworzenie nowych narzędzi – Planu Ogólnego, planów miejscowych (w tym Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych), Rejestru Urbanistycznego.

Zaostrzenie przepisów dotyczących opłaty planistycznej i wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ).

Wprowadzone zmiany mają wprowadzić:

  • większą transparentność w planowaniu przestrzennym gmin
  • przyspieszyć tworzenie Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego
  • wprowadzić standaryzację dla Planów Ogólnych tak, żeby zapisy były jasne dla inwestorów
  • zwiększyć partycypację społeczną w ustalaniu warunków planowania przestrzennego
  • zaostrzyć przepisy dotyczące decyzji o warunki zabudowy
  • stworzyć narzędzia, dzięki którym dostęp do informacji będzie łatwiejszy

Które z tych warunków uda się osiągnąć? Czas pokaże. Na pewno powinniśmy się przygotować na zmiany.

powrót do strony głównej

Inne tematy na naszym Blogu

W artykule wykorzystano zdjęcia z serwisu Unsplash: Tingey Injury Law Firm, Beatriz Pérez Moya, Avi Waxman, Josh Appel.