akt_notarialny_sprzedaż_mieszkania

Akt notarialny sprzedaży nieruchomości

Borys Nowak 17 sierpnia 2018

Akt notarialny sprzedaży nieruchomości

Poniżej przedstawimy najważniejsze kwestie związane z aktem notarialnym sprzedaży nieruchomości (mieszkania, działki lub domu). Czym jest akt notarialny sprzedaży nieruchomości ? Jakie są najważniejsze kwestie związane z tym aktem prawnym? Co trzeba wiedzieć sprzedając lub kupując nieruchomości ? Odpowiadamy na te podstawowe pytania.

 

sprzedaż_mieszkania_notariusz

Akt notarialny – jakie ma znaczenie ?

Pamiętajmy, że kupno lub sprzedaż nieruchomości zawsze musi zostać dokonane za pośrednictwem aktu notarialnego. Akt notarialny jest specyficznym aktem prawnym, którego nie można zastąpić zwykłą umową. Artykuł 158 Kodeksu cywilnego stwierdza jednoznacznie, że umowa przeniesienia własności nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Każda inna umowa będzie nieważna. Samo zawarcie aktu notarialnego poprzedza wyraźne i jasne oświadczenie stron transakcji, które zostaje poświadczone przez uprawnionego notariusza. Dokument, który potem otrzymujemy jest wypisem z aktu notarialnego. Tak więc powtórzmy to jeszcze raz: jedynym prawnie ważnym sposobem kupna lub sprzedaży nieruchomości jest akt notarialny. Dokonujemy go w kancelarii wybranego notariusza. Choć w szczególnych i uzasadnionych przypadkach jest też dopuszczalne, aby taki akt odbył się w innym miejscu (za dodatkową opłatą)

akt_notarialny_sprzedaż_mieszkania

Treść aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości

Zarówno struktura, treść jak i sposób zawarcia aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości jest dość ściśle sformalizowana i określona przez polskie przepisy. Mówi o tym ustawa „Prawo o notariacie”.  Akt notarialny sprzedaży mieszkania lub innej nieruchomości można podzielić na trzy część. W pierwszej znajdziemy informację o miejscu, dacie, kancelarii, dane stron transakcji i ewentualnie osób obecnych przy oświadczeniach woli. Następnie, druga część zawiera już właściwą treść oświadczeń woli. Jest to zasadnicza część aktu notarialnego, w której opisane są szczegółowe warunki tego, na co obie strony się umawiają. Część trzecia to informacja o podatkach, taksie notarialnej, opłacie skarbowej oraz sposobie ich zapłaty. Na samym końcu znajduje się jeszcze informacja, w ktorej strony potwierdzają odczytanie aktu oraz poświadczające całość podpisy. Ewentualnie może się tam również znaleźć adnotacja o czymś istotnym, co wydarzyło się w trakcie aktu (bowiem jest to proces, który trochę trwa).

Wszelkie niezbędne informacje, tryb sporządzania i postępowania z aktem notarialnym określają w polskim prawie artykuły od 91 do 95 ustawy “Prawo o notariacie”. Zostały w niej spisane najważniejsze zasady, które powinny być przestrzegane przez notariusza i strony zawierające akt notarialny. Jeden z artykułów mówi o bardzo istotnym elemencie, mianowicie o odczytaniu treści aktu przez notariusza (lub innej osoby w jego obecności). Ma to zagwarantować zrozumienie treści przez wszystkie strony oraz dać pewność, że jest ona rzeczywiście zgodna z ich wolą. Notariusz powinien być w stu procentach pewien, że obie strony rozumieją dokładnie treść oświadczeń woli, a więc to, do czego się wzajemnie zobowiązują i pod jakimi warunkami. Notariusz zawsze powinien upewnić się, że nikt nie jest świadomie lub nieświadomie wprowadzony w błąd. Tak więc pamiętajmy, że podczas aktu notarialnego mamy prawo zapytać się notariusza o wszelkie wątpliwości jakie się pojawiają co do oświadczeń stron.

Najczęściej to sam notariusz przygotowuje treść aktu notarialnego, na podstawie dostarczonych informacji i dokumentów. Jednak są też przypadki, kiedy to któraś ze stron chce sama przygotować wstępny szkic umowy sprzedaży nieruchomości, by mieć większy wpływ na jej szczegółową treść. Takie postępowanie jest oczywiście jak najbardziej dopuszczalne.

Jak sprzedać mieszkania – przeczytaj więcej na ten temat

Ceny mieszkań wciąż rosną- przeczytaj więcej na ten temat

Dokumenty do notariusza przy sprzedaży nieruchomości

Jeśli chodzi o dokumenty, które trzeba dostarczyć do notariusza przy sprzedaży nieruchomości, zależy to od konkretnej sytuacji. Szczegółowo pisaliśmy o tym w artykule  „Sprzedaż mieszkania dokumenty”.

Na pewno obie strony muszą mieć aktualny dokument tożsamości. Zaś strona sprzedająca powinna dostarczyć oryginały wszystkich niezbędnych dokumentów, które notariusz uznał za niezbędne do prawidłowego przygotowania treści aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości. Standardowo są to:

  • Dokument potwierdzający nabycie nieruchomości. W zależności od konkretnej sytuacji mogą być to: akt kupna, akt ustanowienia odrębnej własności lokalu, akt darowizny, akt nabycia spadku lub poświadczenie dziedziczenia
  • Zaświadczenia niezbędne do stwierdzenia przez notariusza, że nieruchomość jest wolna o wad prawnych i obciążeń (lub jeśli jest czymś obciążona to czym i na jakich warunkach)
  • Wypis z Ksiąg Wieczystych lub podanie numeru Księgi Wieczystej i poproszenie notariusza o wydruk z elektronicznego rejestru, który jest obecnie uaktualniany na bieżąco.

Umowa z biurem nieruchomości – przeczytaj więcej na ten temat

Jakie są niezbędne dokumenty przy sprzedaży nieruchomości ? – przeczytaj więcej na ten temat

Koszt aktu notarialnego sprzedaży mieszkania

Jeśli chodzi o koszt aktu notarialnego sprzedaży mieszkania to taksa notarialna uzależniona jest od wartości sprzedawanej nieruchomości oraz jej rodzaju. Przepisy określają maksymalną taksę notarialną, jednak nie ma przeszkód, aby była ona nieco obniżona w konkretnym przypadku. Maksymalne taksy notarialne określone są dla poszczególnych wartości przedmiotu czynności notarialnej. Przy czynnościach związanych z zakupem mieszkania, domu lub działki najczęściej będą to następujące przedziały:

  • od  30 tys. do 60 tys. – maksymalna taksa wynosi: 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł
  • od  60 tys. do 1mln zł – maksymalna taksa wynosi: 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł
  • od  1mln zł do 2mln zł – maksymalna taksa wynosi: 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł

Jednak przepisy mówią, że w przypadku zakupu: budynku mieszkalnego jednorodzinnego, samodzielnego lokalu mieszkalnego lub działki budowlanej objętej aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego, za sporządzenie aktu notarialnego zapłacimy 1/2 kwoty taksy notarialnej. W związku z czym w takich przypadkach wartość taksy należy podzielić przez 2. Warto też dodać, że są to stawki maksymalne, bardzo często notariusze obniżają nieco swoje wynagrodzenie. Trzeba to jednak wcześniej ustalić, jeszcze zanim dojdzie do sporządzenia aktu.

Zwyczajowo koszty pokrywa strona kupująca. Oczywiście nie jest to nigdzie opisane w przepisach i bywają odstępstwa od tej zasady. Jednak to kupującemu najbardziej zależy na rzetelności aktu notarialnego i to on ma prawo wybrać notariusza, u którego akt będzie zawierany. Stąd wydaje się zasadne, że koszt zawarcia aktu notarialnego ponosi kupujący.

 

W razie wątpliwości czy bardziej szczegółowych pytań zapraszamy do kontaktu z naszym Biurem.

 

powrót

 

inne tematy na naszym Blogu

zadzwoń